聊聊背景：很多人看到降價、漲價就莫名興奮，那是你不清楚定價的邏輯 。很多人看了兩套房子就覺得市場不行了，房子不好賣了，別買了 。我希望通過一些信息，做到大家認知同頻 。
直接步入正題，上干貨！
1、房子怎么定價？
首先開發(fā)商不是做慈善，成本測算是定價的核心 。其次政府不會讓你胡亂定價，會有備案價的控制，常規(guī)是最高備案價控制，有可能是均價或者每套價格（整個項目的意思） 。
有了標準之后，開發(fā)商會做整個項目的均價目標，比如10000元/㎡ 。這個很關鍵，基于此開發(fā)商是在整個周期考慮價格問題，價格過程如同一個折現或者波浪線，有高有底 。而大部分人只是看到了這個點而已 。
均價之下，會有分期定價，常規(guī)來說多數分兩期或三期或更多期銷售，營銷人員會做分期的均價設定，有什么原則呢？往往第一次開售的均價設定為基礎，分期上浮，達到全盤均價 。簡單來說，第一次開盤很重要，又要價格兼顧銷量 。所以99%的地產項目，第一次開盤都是最便宜的 。
第一次開盤的預估價格有了之后，營銷人員一定會開展入會、驗資、排卡等等工作，目的只有一個做大購房者的基礎量，深度的目的在于測試預期價格，測試預期需求房源，測試對于樓層的關注度 。簡單來說就是好賣的，選得多的價格就要高，選的少的就要便宜，這樣才能實現所謂的開盤去化率（也就是推了100套，賣80套，算是不錯，50套就差強人意，定價有問題） 。再往下就是每個樓層，每個戶型，基本一套公式下來就做好了 。
這就導致了很多人碰到的為什么跟我朋友差了2個樓層差這么多價格？？？
簡單的例子：你在3月開盤買了10層101戶128㎡，單價10000元，你的朋友在8月份買了這棟樓的14層102戶110㎡，單價9500元 。請問為什么？第一開盤最便宜，開盤后即使沒賣完，開發(fā)商都會上調價格，要不然誰還有信心 。第二，14層不吉利，再加上02戶是純中戶，戶型不好，價格自然不高 。那么常規(guī)你會說，我TM買貴了 。
2.買房子的優(yōu)惠到底什么鬼？
一個例子也就能說明白了 。你在河里買了100斤魚，進價9塊/斤 。你會讓你店員喊20塊/斤（報價），然后做個活動包裝一下，參與現在的買一送一，相當于15元/斤（優(yōu)惠后價格） 。今天有個哥們來買，說我要買10斤便宜點，你店員（置業(yè)顧問）說我不當家，然后你媳婦說那便宜點，13塊/斤 。這個哥們很聰明，最后13塊/斤買了5斤 。
【樓房的樓層價格如何定價，普通住宅樓層價格表】后來你發(fā)現賣的太慢了，賣魚的太多，你還剩10斤，賣不掉就全浪費了 。你算了算，現在就是8塊賣了還能掙錢，就找下家（分銷或門店）幫你賣，你給他按照8塊一斤 。然后所有分銷或門店都按照12塊/斤 。最后就變成了本來要賣8塊的，現在賣12塊 。
所以說，想要買到最便宜的魚，要么你認識賣魚的，可能8塊會給你 。
最后，在沒有絕對的社情關系上，第一次開盤就去買，是你最接近實際最便宜價格的可能 。
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