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萬科郁亮房價收入比,難道房價要下跌了

云知道郁亮

要從支撐房價的因素入手 。畢竟房價不會無緣無故漲 。意味著房價突然降了10% 。這是一滴嗎？這些年房價的上漲，似乎讓國人形成了這樣的觀念 。房價永遠不漲不跌 。買了就賺了 。不管是真實需求還是被創造出來的需求，都會對房價產生影響 。前者是真實的，后者是虛擬的，買不起房價 。短時間內可以轟動一時，時間一長就會原形畢露 。
郁亮內部郵件表示不要相信房地產市場會觸底反彈！難道房價要下跌了？你怎么看？
房價多年來的上漲，似乎讓國人形成這樣一種觀念房價是永遠只漲不跌的，買到就是賺到 。我不知道這樣的邏輯能維持多長時間，但我相信市場已經在慢慢給出答案 。2019年2月27日下午，恒大集團董事長親自主持全集團營銷會議全國所有住宅項目都能打9折 。打9折什么概念呢？意味著房價一下子跌10%，這樣算跌了嗎？相信讀者有自己的判斷 。
如今，地產龍頭掌門人郁亮也表示不要相信房地產市場會觸底反彈，這這句話分量幾何我想大家都有個概念 。那么房價會不會跌呢？還是要從支撐房價的因素著手，畢竟房價也不會無緣無故漲起來 。支撐房價的因素是什么？需求！不管是真實的需求還是認為造出來的需求都會對房價造出影響，前者是實打實的，后者是虛的，虛的扛不起房價，短時間能嘩眾取寵，長時間必然原形畢露 。
任澤平先生有個觀點房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口 。我也是比較認可，畢竟房子最終是消費者買單 。大家可以自己去進行分析，對城市的金融土地供應和人口凈流入幾個方面進行分析，相信會得出一個比較客觀的結論，當然這是房價應有價值，價格可能不會等同于價值，但圍繞價值波動是毋庸置疑的 。沒有無緣無故的上漲，也不會有無緣無故的下跌 。
萬科董事長郁亮內部講話說，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，這怎么理解？
郁亮說的是實話 。在所有行業當中，能夠像房地產這樣賺錢的屈指可數 。為什么房地產這么賺錢？房地產暴利來自于其高杠桿的特性，開發商動輒百分之七八十的負債率，但這也只屬于正常水平，換做其他行業的公司，早就出現資金問題了 。最夸張的時候，開發商只要交一點點保證金，就可以參與土地的招拍掛，中標后，就到銀行去辦質押貸款將土地質押出去開發商拿到土地，做好戶型設計，就可以預售了——購房者拿著幾十萬甚至數百萬的錢給了首付，銀行發了房貸，開發商房子還沒修好，就拿到全部房款了 。
可以說，最舒服的時候，開發商是空手套白狼的，只要有一點點資本金，就能撬動好幾倍的營收 。雖然現在土地招拍掛不能用銀行貸款了，取得預售也需要打樁有些是需要建設到一樓，開發商的投入增加，但它高杠桿的屬性不會改變，所以收益會成倍放大 。如果沒有這樣的杠桿效應，開發商就像普通企業那樣，從資本金的回報來看其實并不算高 。
【萬科郁亮房價收入比,難道房價要下跌了】有人會說，其實騰訊阿里這樣的互聯網公司，用友這樣的軟件公司，毛利率都很高 。但是你要知道，互聯網大公司真的能賺錢，而且成為互聯網大公司也不容易 。另外，一些軟件公司，比如用友軟件，主營財務軟件，毛利率可以達到90%以上 。市場規模太小，也就1000億左右 。但是像恒大萬科這樣的開發商，一年賺5000多億，根本不是一個量級的市場 。

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