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濟(jì)南房價(jià)為啥超越青島,馬光遠(yuǎn):濟(jì)南房價(jià)不高

云知道房價(jià)

從主城區(qū)房價(jià)來看，青島房價(jià)比濟(jì)南高很多 。一線房價(jià)是青島的近4倍，青島人均工資43 。一線人均工資是一萬七嗎？橫向?qū)Ρ仁袇^(qū)最貴的三個(gè)區(qū)，市南區(qū)3.2萬，嶗山區(qū)3.7萬，青島市北區(qū)2.5萬，濟(jì)南2.4萬，歷城1.5萬，市區(qū)1.8萬 。青島三區(qū)的平均值和濟(jì)南的1.9萬也不過如此 。
濟(jì)南的房價(jià)與青島的房價(jià)有可比性嗎？
因?yàn)樾路繘]有均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以暫且以二手房價(jià)格來比較吧 。截止目前，青島二手房均價(jià)20533元，位列全國第11位，濟(jì)南二手房均價(jià)16317元，位列全國18位，不過單從數(shù)據(jù)來看，自2010年以來濟(jì)南的漲幅明顯要大于青島，2010年濟(jì)南二手房均價(jià)7940元（當(dāng)時(shí)12位），至今累計(jì)漲幅105%，青島15651元（當(dāng)時(shí)第5位），至今累計(jì)漲幅累計(jì)漲幅31%，當(dāng)然這僅僅是數(shù)據(jù)而已，無法直觀體現(xiàn)真實(shí)走勢變化，因?yàn)?010年時(shí)的青島統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括市內(nèi)四區(qū)，并不包括李滄、城陽、黃島，更不涵蓋如今撤市劃區(qū)的即墨，所以事實(shí)上青島主城區(qū)的房價(jià)漲幅是被更大范圍的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)給拉低了 。
要說可比性，整體均價(jià)還是有可比性的，但是從主城區(qū)房價(jià)來看，青島房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)高于濟(jì)南 。以市區(qū)最貴的三個(gè)區(qū)來橫向比較，青島的市南區(qū)3.2萬，嶗山區(qū)3.7萬，市北區(qū)2.5萬，濟(jì)南的歷下2.4萬，歷城1.5萬，市中1.8萬，市內(nèi)三區(qū)平均值是青島3.13萬，濟(jì)南1.9萬，這還僅僅是二手房價(jià)格，核心三區(qū)的新建商品住宅，可能青島已經(jīng)比濟(jì)南高出一倍，
馬光遠(yuǎn):濟(jì)南房價(jià)不高，屬于價(jià)值洼地，最看好濟(jì)南，其次青島,你怎么看？
濟(jì)南目前的位置非常尷尬，不在國家規(guī)劃的幾大都市圈之內(nèi) 。既不在京津都市圈，又遠(yuǎn)離長三角一體化，在省內(nèi)還拼不過青島 。所以洼地確實(shí)是洼地，但是價(jià)值能不能起來就不好說了 。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也明顯代表的是一種落后生態(tài)，都是傳統(tǒng)行業(yè)，負(fù)擔(dān)很重，既沒有高科技也沒有互聯(lián)網(wǎng)，真不知道濟(jì)南未來能往哪個(gè)方向使勁，在產(chǎn)業(yè)布局上也已經(jīng)落后，教育資源也不突出 。
所以濟(jì)南未來難以留住人才，省內(nèi)大家可以去青島，往省外跑直接就去北京天津，甚至到江蘇浙江上海，誰會愿意留在濟(jì)南呢？濟(jì)南的平均工資水平已經(jīng)被這些地方甩在了后面 ?？傊矣X得濟(jì)南已經(jīng)失去了歷史機(jī)會，而且生性保守不夠大膽銳意和進(jìn)取，到現(xiàn)在這種情況，都不敢解放思想放下包袱去拼一下，在政策方面沒有一點(diǎn)改革的亮點(diǎn)，我覺得濟(jì)南應(yīng)該向武漢好好學(xué)習(xí)，
最近濟(jì)南，青島房價(jià)降的厲害，為什么周邊的地級市房價(jià)還一直上漲？
首先，濟(jì)青周邊房價(jià)沒有一直上漲，多數(shù)也都出現(xiàn)了一定波動(dòng)，僅有個(gè)別的在微漲 。這種情況不足為奇，把視野放大到全國你就不會覺得奇怪了，2017年這波行情啟動(dòng)之前，是一線最先漲的，新一線其次，然后才是二三線 。之后最先上漲的一線和新一線開始回調(diào)，二三線震蕩，四五線還在緩慢上行，現(xiàn)在二三線也開始回落，于是四線五線也開始波動(dòng)，只有個(gè)別特殊早期漲幅小或者近期有什么利好刺激的城市還在緩慢上行 。
所以這個(gè)是一個(gè)風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)的格局，先漲就先跌，后漲的晚點(diǎn)跌，漲最少的最后跌或者不跌，深圳是這波行情最早開始最早結(jié)束的，整個(gè)沖高回落的過程已經(jīng)完整，所以現(xiàn)在成交量已經(jīng)恢復(fù)正常，人氣重新聚集了 。千萬別認(rèn)為大城市下跌，小城市在漲，說明熱點(diǎn)在向中小城市轉(zhuǎn)移，這是錯(cuò)誤的概念，這僅僅是“反應(yīng)期鈍化”的過程，到濟(jì)青行情趨穩(wěn)之后，才是中小城市沖高回落的密集期 。
【濟(jì)南房價(jià)為啥超越青島,馬光遠(yuǎn):濟(jì)南房價(jià)不高】另外，所謂的大幅下降只是因?yàn)閱蝺r(jià)基數(shù)大 。比如大城市均價(jià)兩三萬 。一套90平的房子，跌20%就蒸發(fā)20多萬，而中小城市均價(jià)不到1萬 ?，F(xiàn)在下降10%才幾萬塊錢 。當(dāng)然，我不認(rèn)為是大幅下跌 。然而，即使在濟(jì)南和青島，與原來的雙升相比下降了20%，也只是過去兩年漲幅的三分之一 。市區(qū)均價(jià)從1.3萬漲到2.6萬，現(xiàn)在降到2.1萬 。這個(gè)比率的趨勢對于恢復(fù)時(shí)期來說是正常的 。

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