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南寧房價有泡沫嗎,2019年南寧的房價會降嗎

云知道房價

南寧是國內(nèi)二線城市，不同城區(qū)房價不同，主城區(qū)房價更高 。南寧房價走勢一年來，南寧房價一直在波動上漲 。任何一個城市，活力一定會帶來房價的上漲，南寧也不例外 。南寧目前的房價走勢如下圖所示，來自某房產(chǎn)網(wǎng)，僅供參考 。從下圖可以看出南寧的房價 。一個字漲幅，尤其是青秀區(qū)的房價，可以用陡漲來形容，達(dá)到25000元/平方米 。其他城市地區(qū)也有所上升 。現(xiàn)有房價偏高 。南寧的朋友每天抱怨最多的就是房價上漲，也不知道什么時候才是盡頭 。
2019年南寧的房價會降嗎？

南寧房價有泡沫嗎,2019年南寧的房價會降嗎


截止到2019年1月，南寧市商品房銷售均價為11268元/平米 。排名全國59位截止到2017年年底南寧市常住人口666.16萬人 。以近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，在供大于求的局面下，會出現(xiàn)房價下跌甚至回調(diào)的可能 。那么南寧市的土地市場商品房供求比以及泡沫程度如何呢？易居研究院對我國50座城市2018年地價房價比偏離度以及泡沫程度做出了排名 。
其中地價房價比方面，南寧市15%排名倒數(shù)第7名 。這說明南寧市土地溢價率低，遠(yuǎn)低于全國中位數(shù)，土地市場良好 。在地價房價比偏離度方面南寧市0%，表現(xiàn)良好 。在地產(chǎn)泡沫程度方面，南寧市4%沒有地產(chǎn)泡沫 。大家在這里要清楚一個概念，泡沫程度-指標(biāo)，不是指該城市沒有泡沫，而是該城市土地市場遇冷 。而在庫存方面截止到2018年11月，南寧市住宅消化周期不足10個月，處于求大于供狀態(tài) 。
南寧19年度城市土地使用權(quán)出讓計劃獲批，南寧房價又要漲了嗎？
土地使用權(quán)出讓計劃跟房價是具有正相關(guān)聯(lián)系，但并不是土地使用權(quán)新增指標(biāo)的減少就意味著房價就一定會上漲 。房價的上漲與下跌是一個總供需平衡關(guān)系和市場推動形成的，不同的情況會產(chǎn)生不一樣的結(jié)果 。南寧也不例外！省級國土審批部門通過國土部門的總指標(biāo)對各地級市進(jìn)行土地新增使用指標(biāo)控制 。一般會按照每萬人增加獲得1平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 。
其中住宅用地指標(biāo)在總指標(biāo)中的比重占到25%左右，還包括了廉租房和部分保障房 。按照一個城市年人口數(shù)量增加10萬為例，則預(yù)計可以獲得約10平方公里的指標(biāo) ?？鄢斯I(yè)用地科技用地教育用地道路用地配套用地商業(yè)地區(qū)等等數(shù)量后，留下也只有250公頃的住宅開發(fā)用地，按照容積率2.0計算，新增建筑面積達(dá)500萬平方米，住宅新增套數(shù)超過5萬套 。
但上級對下級的土地指標(biāo)主要是新增土地，舊城改造一般不在土地指標(biāo)控制范圍內(nèi) 。這是為地方留下了一個大大的缺口，完全可以自由發(fā)揮！一個人口數(shù)量達(dá)到760萬的南寧，普遍農(nóng)村人口比重不會低于30 17年的指標(biāo)為63%，那么農(nóng)村人口數(shù)量就可達(dá)到200多萬 。農(nóng)村的家庭的數(shù)量更是不少于50萬戶，即便一半的宅基地進(jìn)行改造更新，那新增住宅數(shù)量就超過100萬套 。
完全可以彌補土地新增指標(biāo)的制約 。目前我國土地資源相對稀缺的城市只有北上廣深，其他城市的土地可開發(fā)資源豐富 。只要這個城市具有人口吸引能力，新增建設(shè)用地就會源源不斷地供應(yīng) 。拿一個地方的土地規(guī)劃來看房價的上漲和下跌是很難判斷的 。尤其是目前地方的很多規(guī)劃也是不斷地調(diào)整 。包括一個已經(jīng)公示過的控制性詳細(xì)規(guī)劃也是經(jīng)常調(diào)整 。
房價的漲跌是以一個無形之手為指揮棒，普通購房者跟著節(jié)奏跑那就會出現(xiàn)上漲的趨勢，而如果反其道而行之，那么房價就會出現(xiàn)下跌 ?，F(xiàn)在應(yīng)該是處于觀望時期！但南寧從最近的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，確實還是在不斷出現(xiàn)房價上升事態(tài) 。這些主要是由于南寧地區(qū)的房價補漲原因，再加上廣西地區(qū)的環(huán)境和氣候佳吸引了一大群候鳥遷徙筑巢 。

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