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南京房價高土地財政,房價為什么這么高

云知道財政

我不這么認為 。一般來說 ， 用土地出讓金/一般公共預算收入來判斷土地的財政依存度 。就全國而言 ， 蘇州的土地出讓金規(guī)模較高 ， 但土地的財政依賴性遠不如南京、杭州、合肥 ， 所以房地產(chǎn)的隱患相對較小 。房價上漲——地產(chǎn)商搶地 ， 地王不斷——土地升值預期——地價上漲——房價進一步上漲 。
【南京房價高土地財政,房價為什么這么高】南京房價為什么高于蘇州無錫很多？
房地產(chǎn)長期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融 。這里分析金融 ， 且就分析金融的一個視角！年末本外幣存款余額 。列舉了7個城市2018年末本外幣存款余額與現(xiàn)在的房價均價數(shù)據(jù) 。（本外幣存款余額源于各地統(tǒng)計公報 ， 房價來源“房天下”）這里不做單因素方差 ， 就給大家一個直觀的比例視角 。有沒有發(fā)現(xiàn) ， 什么有趣的結(jié)論！列舉的7個城市做對比 ， 存款余額與房價均價的比例關(guān)系有著驚人的相似性 。
那么回到問題本身 ， 我們關(guān)注南京與蘇錫房價 。長期看人口 。從上圖可以看出 ， 近五年 ， 人口流入情況 ， 南京優(yōu)于蘇州 。中期看土地 。有回答說蘇州土地財政依賴度高 。我倒不這么認為 ， 一般以土地出讓金/一般公共預算收入來判斷土地財政依賴程度 ， 就全國而言 ， 蘇州的土地出讓金規(guī)模較高 ， 但土地財政依賴度卻遠不如南京、杭州、合肥 ， 相對來說 ， 房地產(chǎn)隱患不大 。
而從土地出讓金成交總額看趨勢 ， 蘇州已出現(xiàn)逐年遞減的情況 。2018年 ， 蘇州土地出讓金破1322億 ， 是全國為數(shù)不多的破億城市 ， 且數(shù)據(jù)大幅高于周邊其他城市 ， 是名副其實的供地大戶 。但從溢價率看 ， 蘇州是逐年走低 。除了金融、人口、土地 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也是一個很重要的視角 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對于一個城市而言 ， 其實就是它的骨架 ， 結(jié)構(gòu)配比直接反應出一個城市所處的發(fā)展階段 。
對一個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析有很多方法 ， 我這里就從收入法看產(chǎn)值構(gòu)成 。（以下數(shù)據(jù)均來源于2018年各地統(tǒng)計年鑒 ， 數(shù)據(jù)口徑均為2017年GDP及行業(yè)細分數(shù)據(jù)）通過以上兩個表格 ， 我們可以清楚的看出 ， 各個城市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 。由此我們可以看出 ， 杭州、南京三產(chǎn)占比明顯高于蘇州 ， 蘇州依然還是一個以制造業(yè)為主的工業(yè)城市 ， 其第三產(chǎn)業(yè)剛剛過半 。
從7城角度看 ， 上海、杭州、南京已全面邁向三產(chǎn)時代 ， 蘇州、無錫、寧波、合肥依然還處于以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)時代 。為了要讓大家更加清楚直觀的感受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及細分情況 ， 這里引入?yún)^(qū)域經(jīng)濟學的“區(qū)位商”概念 。所謂“區(qū)位商”是指一個地區(qū)特定部門的產(chǎn)值在地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中所占的比重與全國該部門產(chǎn)值在全國工業(yè)總產(chǎn)值中所占比重之間的比值 。
區(qū)位商大于1 ， 可以認為該產(chǎn)業(yè)是地區(qū)的專業(yè)化部門；區(qū)位商越大 ， 專業(yè)化水平越高；如果區(qū)位商小于或等于1 ， 則認為該產(chǎn)業(yè)是自給性部門 。從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ， 每個城市在不同行業(yè)的比較優(yōu)勢 。南京：IT產(chǎn)業(yè)是僅次于杭州的長三角第二大城市 ， 其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)還有科技研發(fā)、金融、租賃商務等 。雖然南京區(qū)位商超過1.5的產(chǎn)業(yè)僅有2個 ， 但是我們發(fā)現(xiàn)南京的金融業(yè)與租賃商務業(yè)也都超過1.4逼近1.5 ， 很快這兩個產(chǎn)業(yè)也將成為舉足輕重的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 。

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