連社科院都要預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，何樂而不為？2008年北京房?jī)r(jià)下跌10%幾乎是不可能的 。雖然目前北京房?jī)r(jià)很高，但我估計(jì)大部分人不會(huì)相信2019年北京房?jī)r(jià)會(huì)降10% 。2018年北京房?jī)r(jià)總體上漲，如下圖 。綜合來看，2017年北京房?jī)r(jià)下調(diào)10%的可能性不大 。
2019年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)如何？
預(yù)測(cè)以穩(wěn)定為主，可能有小幅的漲幅 。這個(gè)是宏觀整體分析，個(gè)別地區(qū)和城市的情況要具體看 。原因有幾個(gè)方面 。第一，經(jīng)濟(jì)基本面還在，房?jī)r(jià)的幾個(gè)基本支撐包括土地情結(jié)，經(jīng)濟(jì)增速，城鎮(zhèn)化進(jìn)程，土地財(cái)政，供需關(guān)系等都持續(xù)存在，房?jī)r(jià)沒有下跌的前景 。第二，政/策管控，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的漲跌都不現(xiàn)實(shí)，也不利于經(jīng)濟(jì) 。第三，國(guó)際環(huán)境在2019年有可能開始惡化，為了平衡經(jīng)濟(jì)增速，今年政/策應(yīng)該以穩(wěn)投資消費(fèi)為主，對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)有松綁 。
2019年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還歷歷在目，2020年你還會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)嗎，為什么？
連社科院都要預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，所以，為什么不預(yù)測(cè)呢？房子應(yīng)該是中國(guó)人民最關(guān)心說最多的話題 。你不預(yù)測(cè)，過年飯局也會(huì)有人主動(dòng)來和你討論這個(gè)問題 。房?jī)r(jià)波動(dòng)的主動(dòng)權(quán)依然在政策面我國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)失控，和其他國(guó)家不同，我們的土地供給不是全部可流通，比如農(nóng)村集體用地，比如城市規(guī)劃用地等都是可調(diào)節(jié)的供應(yīng)端 。所以如果你認(rèn)為我們國(guó)家房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，那就太極端了 。
除非政策面想要主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫，否則房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng) 。如今政策面的意圖是逐步替換 。用科技產(chǎn)業(yè)逐步替代房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，如果科技產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展到位，是不會(huì)放棄房地產(chǎn)這個(gè)支柱的 。從富豪榜看產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法看結(jié)構(gòu)調(diào)整，那就是富豪榜，以下是中國(guó)富豪榜，其中方框里的，就是地產(chǎn)行業(yè)的大佬 。
我們看到，還有一半的地產(chǎn)商在前十榜單，這基本符合我們中國(guó)現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況，所以我們需要調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，調(diào)成什么樣呢？大約是日本或者美國(guó)那樣 。那么，我們來看看日本的前十大富豪森章，算地產(chǎn)商 。優(yōu)衣庫(kù)和樂天，是連鎖商業(yè)，勉勉強(qiáng)強(qiáng)和地產(chǎn)搭邊 。但是大多數(shù)的企業(yè)，都不是地產(chǎn)業(yè) 。美國(guó)的地產(chǎn)商就更加少了 。在頂端的大部分是科技巨頭，而且美國(guó)現(xiàn)在的趨勢(shì)看，科技巨頭對(duì)于連鎖店的壓力也在增加，比如亞馬遜對(duì)沃爾瑪，一種新業(yè)態(tài)替代一種舊業(yè)態(tài)的形態(tài)是非常明顯的 。
想發(fā)展，靠科技任何經(jīng)濟(jì)體都會(huì)需要經(jīng)歷一個(gè)過程 。房地產(chǎn)積累原始財(cái)富更快，但是發(fā)展到一定階段就會(huì)需要去調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 。這個(gè)調(diào)整就是從壟斷獲利向科技創(chuàng)新獲利轉(zhuǎn)變的過程 。美國(guó)19世紀(jì)有很多的托拉斯和壟斷企業(yè)，日本在之前有很多的財(cái)閥 。但是逐漸逐漸的，這些國(guó)家靠資本壟斷的空間越來越小 。比如美國(guó)反托拉斯，反壟斷 。日本是主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫 。
技術(shù)壟斷也是壟斷，但這種壟斷是被各國(guó)允許的 。如果沒有專利壟斷許可，科技也會(huì)發(fā)展，但是人類整體的研發(fā)會(huì)落后很多 。實(shí)際上技術(shù)專利壟斷許可是透支了未來科技來發(fā)展現(xiàn)下的生產(chǎn)率 。但如果要技術(shù)研發(fā)獲得壟斷成為企業(yè)的主要奮斗目標(biāo)，要做到一點(diǎn)前提就是堵死企業(yè)從其他領(lǐng)域獲得壟斷優(yōu)勢(shì)的可能性 。如果可以通過資本壟斷獲利，而不用研發(fā)，那么為什么資本要把錢投入到研發(fā) 。
人性的本質(zhì)，我們是希望走捷徑的 。未來房?jī)r(jià)會(huì)跌，但未必是2020年在科技起來之前，房地產(chǎn)是不會(huì)放棄的 。這依然是現(xiàn)階段我們國(guó)家的支柱 。各大城市的房?jī)r(jià)也體現(xiàn)出了很多的差異性 。長(zhǎng)三角和珠三角那些制造業(yè)為主的區(qū)域，房地產(chǎn)的繁榮還可以持續(xù)，而一些制造業(yè)不夠繁榮的區(qū)域，則會(huì)體現(xiàn)出略微的下跌 。跌無可跌的東北，那些5萬一套的房子，則又會(huì)略微上升 。
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