首先 ， 大青島未來規(guī)劃中的膠州是怎樣的？作為一個堅定的房價看漲者 ， 雖然我對膠州房價上漲持樂觀態(tài)度 ， 但我對這種說法給予嚴(yán)肅的回答 。膠州的房價三五年就趕上青島市區(qū) ， 十年就能趕上紅黃藍(lán)紅島高新區(qū)黃島西海岸新區(qū)即墨藍(lán)色硅谷經(jīng)濟(jì)區(qū)的任何一個 。讓我們燒香吧 。
青島房價未來走勢如何？
青島房價未來或出現(xiàn)分化走勢 。下一個十年 ， 參考樓市最重要的四個字是人口密度 。當(dāng)然人口增速也很重要 ， 但人口增長預(yù)期要有預(yù)判 ， 比如照此速度20年后還是明顯落后于高密度區(qū)域 ， 那么這個區(qū)塊依然是一個表里不一的高彈性區(qū)域 。未來炒預(yù)期炒利好的時代將成為過去式 ， 因為城市規(guī)劃越來越透明化 ， 可供參考的同類型區(qū)塊越來越多 ， 再像過去那樣搬出一套利好沒完沒了炒作的時代一去不復(fù)返了 。
對于青島這樣的城市來說 ， 樓市最重要的四大支撐點是人口成交量配套租金 。就目前情況來看 ， 市南區(qū)市北區(qū)嶗山區(qū)西部依然是雷打不動的核心 ， 雖然城建顯老 ， 但資源聚集度很高 ， 人口密度也很高 ， 租金也是最貴的 。未來依然是青島單價最貴支撐最強的區(qū)域 。其次是李滄南部黃島前海區(qū)域的東部和中部 。這兩個區(qū)域是近幾年來人口增速最快土地供應(yīng)量最大的區(qū)域 ， 但目前最大問題就是住宅占比過高 ， 周邊寫字樓商超密集度偏低 。
此區(qū)域人口總量不低 ， 卻有近半數(shù)在主城工作 ， 這是新區(qū)的典型特征 。好在與主城的銜接性比較強 ， 未來又有地鐵互通 ， 同城化在提升 ， 單價支撐就存在 ， 但是想上漲已經(jīng)不那么容易 。比如黃島整體價格走勢為什么2017年漲幅最大 ， 2018年跌幅也最大？峰會前220萬在金沙灘區(qū)塊買的房子 ， 現(xiàn)在值160萬 。因為黃島太大了 ， 欠開發(fā)的區(qū)塊較多 ， 隨便哪個街道出現(xiàn)一個新規(guī)劃的項目都能被幾站地以外的開發(fā)商和中介輪炒一番 。
而且黃島海濱沿線絕大多數(shù)都是十年內(nèi)的新盤 ， 有長期的成交量支撐 。而市南市北卻相反 ， 主城幾乎沒空地建新盤 ， 全都是存量房在交易 ， 老破小比黃島新盤還貴很多 ， 自然會導(dǎo)致大量人群去西海岸購房 ， 所以這幾年黃島成為了成交量密集區(qū) 。有了成交量和炒預(yù)期兩種支撐 ， 又恰逢全國普漲 ， 價格自然是一路高歌猛進(jìn) 。但是隨著調(diào)控趨緊 ， 很多城市應(yīng)聲回落 ， 西海岸作為青島炒作最猛成交量最大的區(qū)域 ， 自然也就是泡沫化率最高的區(qū)域 ， 跌幅最大也就不難理解 。
千萬別忘了 ， 黃島之所以價格高 ， 純粹是被海濱沿線帶動的 ， 而海濱沿線是因為新盤多以及通地鐵等預(yù)期支撐起來的 。幾年后 ， 黃島前海也沒地方建新盤了 ， 地鐵這種利好早已兌現(xiàn) ， 那么還指望黃島內(nèi)陸區(qū)域帶動房價嗎？而屆時主城區(qū)這邊大規(guī)模七八十年代的老破小都是預(yù)制板簡易結(jié)構(gòu)的樓體 ， 都已接近使用壽命50年了 ， 大規(guī)模拆改勢在必行 。
到時黃島海濱變成低供地率 ， 市南市北反而將出現(xiàn)大批量新建高層 ， 那么成交量的轉(zhuǎn)換會重回主城 。至于外圍城陽和即墨等區(qū)域 ， 以及潛在撤市劃區(qū)的膠州 ， 距離主城核心區(qū)太遠(yuǎn) ， 而自身又難以形成大規(guī)模的都市區(qū) ， 而且地廣人稀 ， 那么緊隨主城價格趨勢的可能就不大了 。即墨之前因為藍(lán)谷和劃區(qū)炒過頭了 ， 看租金收益率就知道了 ， 很多小區(qū)低租金都租不出去 ， 主城這邊很多人2017年去即墨投資房產(chǎn)的都還套著呢 。
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