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【為什么北京房價泡沫，北京房價泡沫何時破】

2，北京房價泡沫何時破房子依然是剛性需求： 1、近5、6年的房子漲價，擁有房子這種概念已經(jīng)成為中國人基因里的東西，這種房子文化不是一代人可以消除掉的； 2、農村走向城市，也就是城市化進程，這并非只是口號，而是國人骨子里追求的； 3、通脹時代不是2010年才開始的，2006年就開始啟動，要命的是中國大部分人根本沒有比較成熟的投資渠道可供選擇，現(xiàn)在連下崗工人都懂得錢放銀行是浪費，但投資的話除了股票就是房產(chǎn) 。上述三點只要不改變，房子依然是剛性需求，很多人誤解剛性需求是沒房子想房子的人的一種需求，其實不然。任何政策在經(jīng)濟趨勢面前根本無力，即使2011年人們認為再給力的地產(chǎn)調控打壓政策，依然只是個過程。

3，為什么說房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟” 。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，主要特征有：房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內急劇增加等。關于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發(fā)政治和社會危機。一個最理論化關于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮 ?！币灿袑＜抑赋觯康禺a(chǎn)泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經(jīng)濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。房價的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產(chǎn)泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟，而一個行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟的泡沫。有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個行業(yè)的產(chǎn)品價格上漲來表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時，其自身的價格(產(chǎn)品的價格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過股票價格來顯現(xiàn) 。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價格沒有表現(xiàn)主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍都不好。我國的房產(chǎn)泡沫形勢1. 投資的持續(xù)超高增長房地產(chǎn)投資已連續(xù)三年保持接近或超過20%的增長，且呈現(xiàn)逐年加快的趨勢，據(jù)此，可以認為當前房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)了較明顯的過熱傾向。2000年我國房地產(chǎn)投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據(jù)國家統(tǒng)計局景氣月度數(shù)據(jù)為25.3%)，2002年1-11月增長28.3% 。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5% 。從區(qū)域上，東部地區(qū)投資過熱則更為明顯，３年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續(xù)三年高達20%的投資增長是在基數(shù)較高的狀況下實現(xiàn)的；中西部地區(qū)盡管也連續(xù)3年保持了高增長，但因為基數(shù)低，處于房地產(chǎn)發(fā)展的初期，其過高的標準可定為35%-40%以上。2. 消費的持續(xù)超高增長商品房銷售額增長持續(xù)4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續(xù)3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現(xiàn)過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續(xù)加快，達37.4% 。3. 房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下本輪房地產(chǎn)景氣增長中，各地房價普遍上了一個大臺階，在一些投資和消費過熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房價暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費者的承受能力(見表2-1-1) 。房價增長在地區(qū)間有較大差異，總體是東部省市持續(xù)大幅增長，中西部地區(qū)中少數(shù)地區(qū)增長過快，但多數(shù)中部地區(qū)房價增幅明顯小于全國平均水平。1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區(qū)有廣西(54.43%)、云南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陜西(30.67%)和浙江(30.41%) 。在這11個房價漲幅超過30%的地區(qū)中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區(qū)房價絕對價位和增幅均明顯小于全國，且兩個房價上漲最快的地區(qū)都是過去房價過低(特別是河南省) 。價格上漲最多的地區(qū)是東部地區(qū)和西部地區(qū)，東部地區(qū)房價漲幅最高的地區(qū)集中在華東地區(qū)，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統(tǒng)計不是按加權平均計算的，存在統(tǒng)計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59% 。西部地區(qū)房價上升最快的地區(qū)為陜西、云南，云南既是受西部大開發(fā)的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間并不顯著，但平均值掩蓋了局部地區(qū)的房價過快增長，重慶市區(qū)和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地產(chǎn)熱主要集中在北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜西西安、云南等。4. 房地產(chǎn)投資所占比重高從房地產(chǎn)投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產(chǎn)投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地產(chǎn)投資占全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴于房地產(chǎn)，對經(jīng)濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區(qū)這一問題變得越來越突出。投資和經(jīng)濟過度依賴于房地產(chǎn)的地區(qū)多數(shù)集中在沿海發(fā)達地區(qū)和少數(shù)西部地區(qū) 。整個東部地區(qū)2002年前11個月房地產(chǎn)投資占全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過度問題。以北京最高，房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20% 。像北京房地產(chǎn)投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產(chǎn)投資增長大幅回落，從而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。這一指標是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)投資是不是過高的重要尺度，房地產(chǎn)投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那么就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現(xiàn)投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內局部地區(qū)可能出現(xiàn)過熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資已明顯出現(xiàn)了過熱的傾向；其他地區(qū)過熱出現(xiàn)在局部地區(qū)，主要是省會或其他大城市。5. 房價收入比明顯偏高目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由于價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，并上升到一個前所未有的高度；二是指靜態(tài)的高，只是表明購買力不足而已，如一些經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當?shù)停鐬?000元，三口之家家庭收入為9000元，那么此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜態(tài)的房價收入比來衡量這個地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結論是相當?shù)目隙?，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區(qū)可以沒有什么人來購買這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發(fā)生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區(qū)泡沫大于東部的結論。我們認為，目前統(tǒng)計上的房價是一個不太準確的數(shù)據(jù)，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統(tǒng)計結果卻增長不多，例如，北京地區(qū)這幾年房價仍然是上漲的，但統(tǒng)計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數(shù)地區(qū)房價收入比都高于目前數(shù)據(jù)，也許在一些地區(qū)真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態(tài)的橫向比較是可以說明問題的。2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區(qū)有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陜西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3) 。大致可以認為這些地區(qū)或它們的一些城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統(tǒng)計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。綜合以上“五高”標準，目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，這些地區(qū)主要集中在東部地區(qū)，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。