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1，美國(guó)城市人口比例達(dá)到90了為什么房?jī)r(jià)還不降
2，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的原因
3，在經(jīng)濟(jì)衰退期間美國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)怎么走會(huì)崩盤還是持續(xù)高企

1，美國(guó)城市人口比例達(dá)到90了為什么房?jī)r(jià)還不降美國(guó)房?jī)r(jià)不僅僅和人口相關(guān)，還和其他主要因素相關(guān)：1、就業(yè)率。目前美國(guó)就業(yè)率新高，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，居民有錢和有信心買房，進(jìn)一步撐高房?jī)r(jià) 。實(shí)際上，美國(guó)房?jī)r(jià)從2012年就上漲到現(xiàn)在。預(yù)計(jì)還將上漲3-5年。2、華人在美國(guó)買房推動(dòng) 。洛杉磯、紐約、舊金山是典型的華人拉動(dòng)房?jī)r(jià) 。3、海外購(gòu)買者。美國(guó)房產(chǎn)和大陸明顯不同是，大陸不存在海外大量機(jī)構(gòu)、財(cái)團(tuán)、個(gè)人買房。美國(guó)依然是超級(jí)大國(guó)，教育、醫(yī)療、科技依然很發(fā)達(dá) 。4、經(jīng)濟(jì)回暖。全手寫，原創(chuàng)，望采納，謝謝。

美國(guó)房?jī)r(jià)為什么不下跌了，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的原因

2，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的原因相對(duì)上次住宅市場(chǎng)危機(jī)，這次危機(jī)似乎有許多理由讓市場(chǎng)矯枉過正從而導(dǎo)致金融危機(jī) 。從2007年3月房?jī)r(jià)見頂以來，美國(guó)房?jī)r(jià)下降了17%，相比上次危機(jī)從1990年4月到1992年5月下跌了13%，這次危機(jī)的程度和速度顯然已超過上次。這輪2001年以來的美國(guó)住宅市場(chǎng)景氣乃至泡沫化周期是受低利率、全球流動(dòng)性對(duì)美元資產(chǎn)的追捧、監(jiān)管的缺失以及金融衍生產(chǎn)品的運(yùn)用共同作用而成。由于有更多的資金介入以及更低廉的融資成本使得這次的住宅市場(chǎng)泡沫超過上次的程度。因此，這次泡沫破裂后，住宅市場(chǎng)理應(yīng)經(jīng)歷一個(gè)更深的調(diào)整過程，而按揭貸款的資產(chǎn)證券化則使得這次修正過程在市場(chǎng)的幫助下以非常迅速的方式展開。與上次房地產(chǎn)危機(jī)不同，這次次按危機(jī)的困難在于由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的復(fù)雜性導(dǎo)致市場(chǎng)無法為金融產(chǎn)品合理定價(jià) 。市場(chǎng)很有可能因這種不確定性而發(fā)生恐慌和過激反應(yīng) 。次按危機(jī)已經(jīng)具備引起金融危機(jī)的主要要素：基本面持續(xù)惡化，流動(dòng)性枯竭，巨大的不確定性。因此，這次危機(jī)是否會(huì)最終演變成金融危機(jī)完全取決于市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)能力。
3，在經(jīng)濟(jì)衰退期間美國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)怎么走會(huì)崩盤還是持續(xù)高企大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會(huì)重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現(xiàn)在中國(guó)非常值得借鑒。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個(gè)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的怪圈，日本人相信，房?jī)r(jià)只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國(guó)之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn) 。但是，日本廣島協(xié)議后，房?jī)r(jià)瘋狂下跌，這個(gè)時(shí)候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當(dāng)大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán) 。越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長(zhǎng)崎的各個(gè)街巷。我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個(gè)極度缺乏資源的國(guó)家，目前的房子，還是上世紀(jì)80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)，和咱們國(guó)內(nèi)比起來，簡(jiǎn)直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實(shí)體一樣的價(jià)格和折扣，所以沒有像中國(guó)這么火。他們用了更多的時(shí)間，進(jìn)行基礎(chǔ)科學(xué)的研究，而不是像國(guó)內(nèi)一樣做應(yīng)用研究。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉(zhuǎn)移到了實(shí)體企業(yè)，進(jìn)行了更多科學(xué)研究。大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會(huì)重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現(xiàn)在中國(guó)非常值得借鑒。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個(gè)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的怪圈，日本人相信，房?jī)r(jià)只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國(guó)之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn) 。但是，日本廣島協(xié)議后，房?jī)r(jià)瘋狂下跌，這個(gè)時(shí)候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當(dāng)大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán) 。越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長(zhǎng)崎的各個(gè)街巷。我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個(gè)極度缺乏資源的國(guó)家，目前的房子，還是上世紀(jì)80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)，和咱們國(guó)內(nèi)比起來，簡(jiǎn)直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實(shí)體一樣的價(jià)格和折扣，所以沒有像中國(guó)這么火。他們用了更多的時(shí)間，進(jìn)行基礎(chǔ)科學(xué)的研究，而不是像國(guó)內(nèi)一樣做應(yīng)用研究。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉(zhuǎn)移到了實(shí)體企業(yè)，進(jìn)行了更多科學(xué)研究。在我看來，市場(chǎng)的運(yùn)行都有其內(nèi)在的規(guī)律，用行話來講就是沒有永遠(yuǎn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，也不會(huì)有永遠(yuǎn)只跌不漲的市場(chǎng)吧。對(duì)于中國(guó)樓市，個(gè)人認(rèn)為也同樣遵循了這樣的規(guī)律，只是大家更喜歡將其歸咎為政策調(diào)控所然罷了，即政策一緊樓市下跌，政策一松樓市反彈，甚至大漲，而之所以沒有大跌，一方面或許是受到國(guó)家政策張力預(yù)期的影響，更多原因或許同房子即為家為歸屬這樣的傳統(tǒng)理念，而將房子的金融屬性進(jìn)一步強(qiáng)化不無關(guān)系吧。談到美股，從歷史來看，同樣也是經(jīng)歷反復(fù)波而成長(zhǎng)起來的，就如當(dāng)前，從接近三萬，突然血崩近萬點(diǎn)，誰又能說美股不能跌呢？大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會(huì)重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現(xiàn)在中國(guó)非常值得借鑒。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個(gè)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的怪圈，日本人相信，房?jī)r(jià)只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國(guó)之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn) 。但是，日本廣島協(xié)議后，房?jī)r(jià)瘋狂下跌，這個(gè)時(shí)候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當(dāng)大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán) 。越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長(zhǎng)崎的各個(gè)街巷。我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個(gè)極度缺乏資源的國(guó)家，目前的房子，還是上世紀(jì)80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)，和咱們國(guó)內(nèi)比起來，簡(jiǎn)直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實(shí)體一樣的價(jià)格和折扣，所以沒有像中國(guó)這么火。他們用了更多的時(shí)間，進(jìn)行基礎(chǔ)科學(xué)的研究，而不是像國(guó)內(nèi)一樣做應(yīng)用研究。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉(zhuǎn)移到了實(shí)體企業(yè)，進(jìn)行了更多科學(xué)研究。在我看來，市場(chǎng)的運(yùn)行都有其內(nèi)在的規(guī)律，用行話來講就是沒有永遠(yuǎn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，也不會(huì)有永遠(yuǎn)只跌不漲的市場(chǎng)吧。對(duì)于中國(guó)樓市，個(gè)人認(rèn)為也同樣遵循了這樣的規(guī)律，只是大家更喜歡將其歸咎為政策調(diào)控所然罷了，即政策一緊樓市下跌，政策一松樓市反彈，甚至大漲，而之所以沒有大跌，一方面或許是受到國(guó)家政策張力預(yù)期的影響，更多原因或許同房子即為家為歸屬這樣的傳統(tǒng)理念，而將房子的金融屬性進(jìn)一步強(qiáng)化不無關(guān)系吧。談到美股，從歷史來看，同樣也是經(jīng)歷反復(fù)波而成長(zhǎng)起來的，就如當(dāng)前，從接近三萬，突然血崩近萬點(diǎn)，誰又能說美股不能跌呢？1、房?jī)r(jià)涉及財(cái)政收入房?jī)r(jià)跌了，未來土地拍賣價(jià)格肯定是要跌的，開發(fā)商拍賣土地是根據(jù)房?jī)r(jià)的預(yù)期來做的，房?jī)r(jià)上漲或者房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那么開發(fā)商拍賣土地就有信心，如果房?jī)r(jià)下跌，尤其是在下跌的趨勢(shì)中，開發(fā)商一方面拿地的信心不足，拿地就會(huì)減少，另一方面拿地的價(jià)格也會(huì)降低，最終政府獲得的土地出讓金就少了。土地出讓金在政府收入中到底占多大比例？2018年全國(guó)土地出讓金6.5萬億人名幣，而當(dāng)年全國(guó)財(cái)務(wù)收入是18.3萬億人民幣，而這18.3萬億的財(cái)政收入中和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)（大概有五個(gè)稅種）將近2萬億人民幣，所以房地產(chǎn)相關(guān)貢獻(xiàn)的直接稅費(fèi)收入就將近8.5萬億元，和25萬億總收入相比，占的比例達(dá)到了35%，而這還沒有把和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造的稅收計(jì)算在內(nèi) 。所以房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅費(fèi)收入目前是沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)是能夠取代的。今年全國(guó)減稅降費(fèi)2萬億元，這就導(dǎo)致政府稅收減少了，但是政府支出并沒有減少，因?yàn)檎峁┑墓卜?wù)是有增無減，我們作為老百姓也希望獲得更多的免費(fèi)服務(wù)，比如醫(yī)療、比如教育。但是政府也是一個(gè)機(jī)構(gòu)，所有的支出都需要收入來支撐，今年已經(jīng)減稅這么多了，政府就需要勒緊褲腰帶過日子，如果房?jī)r(jià)降了導(dǎo)致相關(guān)收入少了，這日子要怎么過啊？恐怕得脫了褲子過日子了。2、開發(fā)商降價(jià)被政府阻止已經(jīng)不是第一次了過段時(shí)間就會(huì)傳出這種新聞，政府心里也苦啊，花錢的地方太多了，收入再減少，日子要怎么過？開發(fā)商也郁悶，為了回收房款，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)就需要降價(jià)促進(jìn)銷售，否則房子拿在手里成本太高了啊，銀行的利息每天都算錢的。而且也不知道未來形勢(shì)如何，萬一未來房子更不好銷售，那就是虧損了。房住不炒是為了不讓房?jī)r(jià)大漲，而“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是為了房?jī)r(jià)不大跌，首先穩(wěn)的就是地價(jià)，地價(jià)穩(wěn)了財(cái)政收入就穩(wěn)了，地價(jià)穩(wěn)了，房?jī)r(jià)就有了壓艙石。大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會(huì)重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現(xiàn)在中國(guó)非常值得借鑒。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個(gè)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的怪圈，日本人相信，房?jī)r(jià)只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國(guó)之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn) 。但是，日本廣島協(xié)議后，房?jī)r(jià)瘋狂下跌，這個(gè)時(shí)候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當(dāng)大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán) 。越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長(zhǎng)崎的各個(gè)街巷。我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個(gè)極度缺乏資源的國(guó)家，目前的房子，還是上世紀(jì)80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)，和咱們國(guó)內(nèi)比起來，簡(jiǎn)直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實(shí)體一樣的價(jià)格和折扣，所以沒有像中國(guó)這么火。他們用了更多的時(shí)間，進(jìn)行基礎(chǔ)科學(xué)的研究，而不是像國(guó)內(nèi)一樣做應(yīng)用研究。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉(zhuǎn)移到了實(shí)體企業(yè)，進(jìn)行了更多科學(xué)研究。在我看來，市場(chǎng)的運(yùn)行都有其內(nèi)在的規(guī)律，用行話來講就是沒有永遠(yuǎn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，也不會(huì)有永遠(yuǎn)只跌不漲的市場(chǎng)吧。對(duì)于中國(guó)樓市，個(gè)人認(rèn)為也同樣遵循了這樣的規(guī)律，只是大家更喜歡將其歸咎為政策調(diào)控所然罷了，即政策一緊樓市下跌，政策一松樓市反彈，甚至大漲，而之所以沒有大跌，一方面或許是受到國(guó)家政策張力預(yù)期的影響，更多原因或許同房子即為家為歸屬這樣的傳統(tǒng)理念，而將房子的金融屬性進(jìn)一步強(qiáng)化不無關(guān)系吧。談到美股，從歷史來看，同樣也是經(jīng)歷反復(fù)波而成長(zhǎng)起來的，就如當(dāng)前，從接近三萬，突然血崩近萬點(diǎn)，誰又能說美股不能跌呢？1、房?jī)r(jià)涉及財(cái)政收入房?jī)r(jià)跌了，未來土地拍賣價(jià)格肯定是要跌的，開發(fā)商拍賣土地是根據(jù)房?jī)r(jià)的預(yù)期來做的，房?jī)r(jià)上漲或者房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那么開發(fā)商拍賣土地就有信心，如果房?jī)r(jià)下跌，尤其是在下跌的趨勢(shì)中，開發(fā)商一方面拿地的信心不足，拿地就會(huì)減少，另一方面拿地的價(jià)格也會(huì)降低，最終政府獲得的土地出讓金就少了。土地出讓金在政府收入中到底占多大比例？2018年全國(guó)土地出讓金6.5萬億人名幣，而當(dāng)年全國(guó)財(cái)務(wù)收入是18.3萬億人民幣，而這18.3萬億的財(cái)政收入中和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)（大概有五個(gè)稅種）將近2萬億人民幣，所以房地產(chǎn)相關(guān)貢獻(xiàn)的直接稅費(fèi)收入就將近8.5萬億元，和25萬億總收入相比，占的比例達(dá)到了35%，而這還沒有把和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造的稅收計(jì)算在內(nèi) 。所以房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅費(fèi)收入目前是沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)是能夠取代的。今年全國(guó)減稅降費(fèi)2萬億元，這就導(dǎo)致政府稅收減少了，但是政府支出并沒有減少，因?yàn)檎峁┑墓卜?wù)是有增無減，我們作為老百姓也希望獲得更多的免費(fèi)服務(wù)，比如醫(yī)療、比如教育。但是政府也是一個(gè)機(jī)構(gòu)，所有的支出都需要收入來支撐，今年已經(jīng)減稅這么多了，政府就需要勒緊褲腰帶過日子，如果房?jī)r(jià)降了導(dǎo)致相關(guān)收入少了，這日子要怎么過??？恐怕得脫了褲子過日子了。2、開發(fā)商降價(jià)被政府阻止已經(jīng)不是第一次了過段時(shí)間就會(huì)傳出這種新聞，政府心里也苦啊，花錢的地方太多了，收入再減少，日子要怎么過？開發(fā)商也郁悶，為了回收房款，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)就需要降價(jià)促進(jìn)銷售，否則房子拿在手里成本太高了啊，銀行的利息每天都算錢的。而且也不知道未來形勢(shì)如何，萬一未來房子更不好銷售，那就是虧損了。房住不炒是為了不讓房?jī)r(jià)大漲，而“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是為了房?jī)r(jià)不大跌，首先穩(wěn)的就是地價(jià)，地價(jià)穩(wěn)了財(cái)政收入就穩(wěn)了，地價(jià)穩(wěn)了，房?jī)r(jià)就有了壓艙石。美國(guó)2018年上半年房地產(chǎn)走弱的一個(gè)原因是美聯(lián)儲(chǔ)加息，房貸利率上行，導(dǎo)致購(gòu)房成本上升，房屋價(jià)格有所下降。其實(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，比如說美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致聯(lián)邦基金利率上升，長(zhǎng)期利率上升，其中包括長(zhǎng)期房貸利率上升，購(gòu)房成本的上升，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的下降，2000年以后到今年上半年的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn) 。當(dāng)然加息會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，但是它不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的唯一因素。依據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)利率變化的周期呢，可以分為五個(gè)階段，大家來看一下：第一階段為2000年2月-2004年.6月，此階段房屋貸款利率不斷下行，低利率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)房?jī)r(jià)不斷上行。第二階段為2004年.6月-2007年.5月，此階段住房抵押貸款利率卻幾乎保持不變，主要原因在于這段期間次級(jí)債券等金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資情緒很高，貸款條件的不斷放松，所以最終導(dǎo)致雖然貸款利率保持不變，就此房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，從而埋下了金融危機(jī)的種子。第三階段為2007年5月-2009年1月，出現(xiàn)金融危機(jī)，此階段受到金融危機(jī)重創(chuàng)后，住房抵押貸款利率緩慢下降，但是房地產(chǎn)價(jià)格也在下降。第四階段為2009年1月-2016年1月，此階段住房貸款利率還在下降，房?jī)r(jià)受到刺激后在下降后，慢慢走出金融危機(jī)，有所回升。第五階段為2016年1月-2018年4月，此階段住房抵押貸款利率略有上升，但房?jī)r(jià)還在上升，不過已經(jīng)有走弱的趨勢(shì) 。大漲不阻，大跌就不要阻，這樣才公平，公道自在人心！別當(dāng)群眾心眼瞎！前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會(huì)重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現(xiàn)在中國(guó)非常值得借鑒。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個(gè)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的怪圈，日本人相信，房?jī)r(jià)只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國(guó)之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn) 。但是，日本廣島協(xié)議后，房?jī)r(jià)瘋狂下跌，這個(gè)時(shí)候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當(dāng)大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán) 。越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長(zhǎng)崎的各個(gè)街巷。我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個(gè)極度缺乏資源的國(guó)家，目前的房子，還是上世紀(jì)80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)，和咱們國(guó)內(nèi)比起來，簡(jiǎn)直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實(shí)體一樣的價(jià)格和折扣，所以沒有像中國(guó)這么火。他們用了更多的時(shí)間，進(jìn)行基礎(chǔ)科學(xué)的研究，而不是像國(guó)內(nèi)一樣做應(yīng)用研究。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉(zhuǎn)移到了實(shí)體企業(yè)，進(jìn)行了更多科學(xué)研究。在我看來，市場(chǎng)的運(yùn)行都有其內(nèi)在的規(guī)律，用行話來講就是沒有永遠(yuǎn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，也不會(huì)有永遠(yuǎn)只跌不漲的市場(chǎng)吧。對(duì)于中國(guó)樓市，個(gè)人認(rèn)為也同樣遵循了這樣的規(guī)律，只是大家更喜歡將其歸咎為政策調(diào)控所然罷了，即政策一緊樓市下跌，政策一松樓市反彈，甚至大漲，而之所以沒有大跌，一方面或許是受到國(guó)家政策張力預(yù)期的影響，更多原因或許同房子即為家為歸屬這樣的傳統(tǒng)理念，而將房子的金融屬性進(jìn)一步強(qiáng)化不無關(guān)系吧。談到美股，從歷史來看，同樣也是經(jīng)歷反復(fù)波而成長(zhǎng)起來的，就如當(dāng)前，從接近三萬，突然血崩近萬點(diǎn)，誰又能說美股不能跌呢？1、房?jī)r(jià)涉及財(cái)政收入房?jī)r(jià)跌了，未來土地拍賣價(jià)格肯定是要跌的，開發(fā)商拍賣土地是根據(jù)房?jī)r(jià)的預(yù)期來做的，房?jī)r(jià)上漲或者房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那么開發(fā)商拍賣土地就有信心，如果房?jī)r(jià)下跌，尤其是在下跌的趨勢(shì)中，開發(fā)商一方面拿地的信心不足，拿地就會(huì)減少，另一方面拿地的價(jià)格也會(huì)降低，最終政府獲得的土地出讓金就少了。土地出讓金在政府收入中到底占多大比例？2018年全國(guó)土地出讓金6.5萬億人名幣，而當(dāng)年全國(guó)財(cái)務(wù)收入是18.3萬億人民幣，而這18.3萬億的財(cái)政收入中和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)（大概有五個(gè)稅種）將近2萬億人民幣，所以房地產(chǎn)相關(guān)貢獻(xiàn)的直接稅費(fèi)收入就將近8.5萬億元，和25萬億總收入相比，占的比例達(dá)到了35%，而這還沒有把和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造的稅收計(jì)算在內(nèi) 。所以房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅費(fèi)收入目前是沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)是能夠取代的。今年全國(guó)減稅降費(fèi)2萬億元，這就導(dǎo)致政府稅收減少了，但是政府支出并沒有減少，因?yàn)檎峁┑墓卜?wù)是有增無減，我們作為老百姓也希望獲得更多的免費(fèi)服務(wù)，比如醫(yī)療、比如教育。但是政府也是一個(gè)機(jī)構(gòu)，所有的支出都需要收入來支撐，今年已經(jīng)減稅這么多了，政府就需要勒緊褲腰帶過日子，如果房?jī)r(jià)降了導(dǎo)致相關(guān)收入少了，這日子要怎么過啊？恐怕得脫了褲子過日子了。2、開發(fā)商降價(jià)被政府阻止已經(jīng)不是第一次了過段時(shí)間就會(huì)傳出這種新聞，政府心里也苦啊，花錢的地方太多了，收入再減少，日子要怎么過？開發(fā)商也郁悶，為了回收房款，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)就需要降價(jià)促進(jìn)銷售，否則房子拿在手里成本太高了啊，銀行的利息每天都算錢的。而且也不知道未來形勢(shì)如何，萬一未來房子更不好銷售，那就是虧損了。房住不炒是為了不讓房?jī)r(jià)大漲，而“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是為了房?jī)r(jià)不大跌，首先穩(wěn)的就是地價(jià)，地價(jià)穩(wěn)了財(cái)政收入就穩(wěn)了，地價(jià)穩(wěn)了，房?jī)r(jià)就有了壓艙石。美國(guó)2018年上半年房地產(chǎn)走弱的一個(gè)原因是美聯(lián)儲(chǔ)加息，房貸利率上行，導(dǎo)致購(gòu)房成本上升，房屋價(jià)格有所下降。其實(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，比如說美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致聯(lián)邦基金利率上升，長(zhǎng)期利率上升，其中包括長(zhǎng)期房貸利率上升，購(gòu)房成本的上升，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的下降，2000年以后到今年上半年的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn) 。當(dāng)然加息會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，但是它不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的唯一因素。依據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)利率變化的周期呢，可以分為五個(gè)階段，大家來看一下：第一階段為2000年2月-2004年.6月，此階段房屋貸款利率不斷下行，低利率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)房?jī)r(jià)不斷上行。第二階段為2004年.6月-2007年.5月，此階段住房抵押貸款利率卻幾乎保持不變，主要原因在于這段期間次級(jí)債券等金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資情緒很高，貸款條件的不斷放松，所以最終導(dǎo)致雖然貸款利率保持不變，就此房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，從而埋下了金融危機(jī)的種子。第三階段為2007年5月-2009年1月，出現(xiàn)金融危機(jī)，此階段受到金融危機(jī)重創(chuàng)后，住房抵押貸款利率緩慢下降，但是房地產(chǎn)價(jià)格也在下降。第四階段為2009年1月-2016年1月，此階段住房貸款利率還在下降，房?jī)r(jià)受到刺激后在下降后，慢慢走出金融危機(jī)，有所回升。第五階段為2016年1月-2018年4月，此階段住房抵押貸款利率略有上升，但房?jī)r(jià)還在上升，不過已經(jīng)有走弱的趨勢(shì) 。正常來講，一般經(jīng)濟(jì)周期中的衰退階段，房?jī)r(jià)也是會(huì)下跌的。目前看，漂亮國(guó)的經(jīng)濟(jì)還沒進(jìn)入衰退，通貨膨脹高起，房子作為大類商品，價(jià)格隨貨幣的貶值而上漲。上面說漂亮國(guó)經(jīng)濟(jì)是否在衰退還有待于觀察。漂亮國(guó)的房?jī)r(jià)不僅不會(huì)崩潰，還會(huì)高漲。