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1，為什么寧波市的房價比沈陽高那么多但寧波市
2，寧波房價形成的原因

1，為什么寧波市的房價比沈陽高那么多但寧波市看看房價的影響因素，如下: 個別因素：房屋質(zhì)量、樓層、朝向、地段、建筑類型、規(guī)劃質(zhì)量、建造成本、物業(yè)水平環(huán)境因素：噪音、污染、綠化、水環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套設(shè)施經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展水平、收入水平、通貨膨脹

2，寧波房價形成的原因我認為，5年內(nèi)，房價能夠不大漲就不錯了，5年后，會逐漸開始回歸正常。這取決溫總理的5年3600萬套保障性住房計劃，以及5年后的保障性住房建設(shè)跟進力度而決定。中國的高房價，我個人覺得是來自于三個方面。第一個：缺乏保障性住房市場！保障性住房分經(jīng)濟適用房、廉租房、公租屋、棚改房等，這些房子是安排給各個收入階層的老百姓居住，雖然這些房屋不具有土地使用權(quán)，但是能夠解決部分老百姓的基本居住問題。因為我們國家沒有足夠的保障性住房，而是把全部的老百姓推向商品房，這就導(dǎo)致了商品房有了超過6億城鎮(zhèn)人口的硬性消費力，因為老百姓沒有選擇性的被推向商品房，從而使得商品房價格水漲船高。如果聽起來難懂，我就給你打個比方，車一般人出行，通常是坐公交，租車，打的，或者電瓶車自行車等方式，只有有錢人才能自己買車，如果我是一個中產(chǎn)階級，稍微有點寬裕，可能買輛差一點的車，幾萬塊錢，加上每年養(yǎng)車1萬5，大概5年的成本是三萬多塊錢，在一般的二三線城市，出行是比較方便的。如果我覺得買車不劃算，每天打的的話，平均一次10元錢，一年可以打三千次的士。這樣作為我本人來說，選擇性比較強。但是如果有一天，的士公交都被取締了呢？要坐車只能買車了，后果會怎么樣？后果肯定是汽車的售價水漲船高，因為你的出行是離不開汽車的，除非你提早1個小時出發(fā)上班，否則你就只能買車，那汽車的售價可不是調(diào)控就可以調(diào)住的哦。我們的商品房市場就是如此。住房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。保障性住房是政府用國家的土地，建造的房屋，一般又分為經(jīng)濟適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人沒有對房屋的所有權(quán)，居住價格也相對便宜，經(jīng)濟適用房的價格，一般國家設(shè)定為當(dāng)?shù)厝司晔杖氲牧?，但是不能轉(zhuǎn)賣，要賣也是能原價賣還給政府。保障房的建設(shè)，其目的是為了達到人人有房住的目標(biāo)，這也是一個正常政府的基本義務(wù)（保證公民的衣食住行教育）。商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權(quán)以及土地的所有權(quán)（在中國例外，是土地使用權(quán)），私人房屋及私人土地的升值后帶來的財富也由個人擁有（產(chǎn)生財富后納的稅稱之為房產(chǎn)稅），所以，商品房是一種典型的金融產(chǎn)品（這里請注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因為大蒜不是金融產(chǎn)品，然而商品房是金融產(chǎn)品），是一種很正常的投資渠道。那么搞清楚了商品房和保障房的差別，我們在來說說商品房和保障房之間的關(guān)聯(lián) 。剛才我提到了房產(chǎn)稅，沒錯房產(chǎn)稅正是連接商品房和保障性住房之間的關(guān)鍵點。政府為了達到居者有其所的目標(biāo)，就必須為中、下產(chǎn)階級的人建造保障房，（首先給你住的地方，然后再由你自己決定，是要多努力賺錢買商品房，還是賺多少花多少瀟灑走一生，你自己決定）那么政府造保障房的資金怎么來？當(dāng)然是房產(chǎn)稅了！那么什么是房產(chǎn)稅呢？可以這么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利潤當(dāng)中，繳納部分的稅。而繳納房產(chǎn)稅本身不會對商品房的所有者帶來任何不利的影響，因為土地增值了，有錢賺了才達到納稅的標(biāo)準，所以商品房的所有者會很愿意納稅給政府，而政府索取了房產(chǎn)稅后，就有這個資金去建造保障房。所以，在一般國家的一般情況下，保障房和商品房是個共生的關(guān)系，商品房的價格越高，保障房的建設(shè)就越完善，而且還不單單收益的是保障房的建設(shè)，房產(chǎn)稅還被用于地方治安和教育事業(yè) 。所以毫不夸張的說，合理的征收房產(chǎn)稅，關(guān)系到一個城市的居住環(huán)境。但是這是一般的情況，中國情況特殊，是不適合房產(chǎn)稅的，因為其他國家征收房產(chǎn)稅的目的不是讓商品房的房價跌，而是讓商品房的房價漲，再拿漲的部分取出稅來補貼保障性住房，而中國目前是要讓商品房的房價不漲，所以中國還沒有達到征收房產(chǎn)稅的先決條件。中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和形成原因。剛才說道保障房和商品房是個共生關(guān)系，然而在中國則比較特殊。不同的國家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有個基本點，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場，但是中國卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9 。那么為什么我們國家的保障房會那么的少呢？我們應(yīng)該都記得，現(xiàn)在的80后，小時候和父母居住的房子，很多都是單位里分的。這個分的房子，就是保障房，在我們小時候，保障房的占比足有90% 。但是現(xiàn)在基本上都沒有了。為什么呢？那要從98年說起！中國在98年后，由于改革開放發(fā)展所帶來的影響（這里可以詳細查閱百度百科：下崗），下崗危機到達最高峰，失業(yè)率高，就業(yè)率低，當(dāng)時政府想到的法，就是停止保障性住房的建設(shè)，增加商品房的建設(shè)，然后讓原本應(yīng)該買保障性住房的老百姓自己掏錢去買商品房，政府拿了土地出讓金后，再投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把城市美化好后，再進行招商引資。而在建設(shè)的過程中，自然會產(chǎn)生眾多就業(yè)崗位，就業(yè)問題得到緩解，就業(yè)率得到報障后，周邊行業(yè)（比如鋼筋水泥）就得到發(fā)展，就業(yè)人數(shù)多了，零售業(yè)生意就好做了，中國經(jīng)濟就得到了喘息的時間。然而這樣，必然會產(chǎn)生住房問題。由于保障房的建設(shè)停滯了，商品房的剛性需求則日益凸顯，而商品房也是一個金融產(chǎn)品，將一個金融產(chǎn)品賦予強大的剛性需求，其結(jié)果是非常恐怖的。我剛才說過了，商品房本身就是一個金融產(chǎn)品，不同于炒綠豆，炒大蒜，綠豆大蒜屬于民生食品，炒作這東西是犯法的，屬于違反“反壟斷法”，抓住要坐牢的。但是商品房本來就是金融產(chǎn)品，金融產(chǎn)品的作用本來就是包含了投資用途，炒房雖然不合情，但是卻合理合法。恰好有正值80后年輕人到了成家立業(yè)的年紀，對于房屋的需求越發(fā)的大，再加上近年來投資環(huán)境惡化，經(jīng)濟前景堪憂，大量熱錢流入房地產(chǎn)，故此，房價來了個大爆發(fā) 。第二個理由：在國外，除了到房產(chǎn)公司買商品房外，還可以以個人名義向政府買地，然后由政府規(guī)劃，設(shè)計房屋的外部形狀，統(tǒng)籌規(guī)劃，自己建造房屋。這也是我們經(jīng)常在國外電影里面看見的二~三層的小別墅房屋。但是中國不能那么做，中國老百姓只能從房產(chǎn)公司買房屋，城鎮(zhèn)人口是不可以直接向政府買地造房屋居住的。所以形成了房產(chǎn)公司壟斷居住房屋的現(xiàn)狀。表面看來，房開公司多如牛毛，不可能串通一氣進行聯(lián)合壟斷，而且我們國家也有專門應(yīng)對聯(lián)合壟斷的法律，而事實上，當(dāng)住房市場只剩下到房開公司買房這一種途徑后，房開公司之間就會自然形成一種行業(yè)的潛規(guī)則。我們眾所周知，房開公司之間，并非相互競爭壓低價格，而是相互合作抬高價格，而且這種合作相互之間連一個電話都用不著打就能達成相互的默契。而這種行為，正是政策所造就的實質(zhì)性壟斷。第三點：房地產(chǎn)只是經(jīng)濟惡化的一個表面現(xiàn)象，其根源是自從06年、甚至更久以前，中國制造業(yè)為主的行業(yè)經(jīng)受前所未有的重創(chuàng)，導(dǎo)致與大量工廠倒閉，以至于大量資金從制造業(yè)逃離，在07年進入股市，在創(chuàng)造了無數(shù)個奇跡之后，股市泡沫破裂，08年又逃入樓市，仰仗著中國房地產(chǎn)的強大硬性消費力，至今尚未破裂。所以，房產(chǎn)泡沫知識漂浮在表面上，能讓我們看得見，摸得著的現(xiàn)象，而普通老百姓所看不見的，是房產(chǎn)泡沫背后的經(jīng)濟危機。