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為什么說房價貨幣現象，專家說房價的本質是貨幣的表現如何解讀

云知道房價

1 ， 專家說房價的本質是貨幣的表現如何解讀房價的本質是貨幣的變現 ， 浮云君非常認同這種說法 。房地產市場的本質是什么？—— 說白了就是一種資金密集型的“空手套白狼”游戲 。為什么這么說呢？因為拍地皮、造高樓、買原材料等等需要動用大量的資金 ， 但是開發商往往手頭并沒有這么多現錢 ， 他們的資金大部分都是銀行貸款加上期房售賣回籠的資金來進行這場游戲的 。房地產行業高度依賴于央行的貨幣政策 ， 信貸寬松了 ， 那么不論是開發商這個“供給端”還是購房者這個“消費終端” ， 都能夠獲得更加廉價的信貸資源 ， 從而助推開發商拿地的積極性 ， 促進居民貸款買房的熱情 。最明顯的就屬 2009 年 ， 當初金融危機已經開始肆虐我國 ， 制造業、金融業、服務業都大受打擊 ， 高層果斷出臺了“四萬億”的刺激政策 ， “大水漫灌”、“熱錢涌動” ， 自此之后 ， 房地產業就掀起了新的篇章 ， 上漲的勢頭就已經開始啟動 。降準、降息這些調節宏觀經濟的手段 ， 最直接的受益方是資金密集型的房地產業和股票市場 。所以 ， 我們也時常能夠在新聞中看到有專家、學者認為新一輪的降準會對于房地產和股票市場形成利好 ， 促進行業的火熱 。從去年開始 ， 高層已經意識到高房價對于實體經濟所造成的擠壓和對于居民生活造成的壓力 ， 并且實施了一系列的調控措施和手段 ， 限購、限貸、限售“三板斧”下來 ， 房地產的火熱立刻熄火 ， 甚至不少地區的房價都出現了不同程度的下行 。浮云君身邊還有不少買房的朋友 ， 在 2019 年10 月份申請的貸款 ， 一直到了現在銀行都沒有下來 ， 銀行工作人員解釋說 ， 已經沒有了房貸的額度......從源頭 ， 也就是信貸上打擊房地產的“要害” ， 沒有銀行資金的支持 ， 地產的火熱盛況就會立刻熄火 。總結在我國高速發展的這些年 ， 其實房地產業起到了一個巨大的“資金蓄水池”作用 ， 把超發的貨幣統統吸納 ， 也在一定程度上避免了熱錢炒作導致物價的節節攀升 。根據專家的測算 ， 我國的房地產總市值已經達到了 450 萬億的規模 ， 相當于美國、日本、歐洲所有國家房產市值的總和 ， 要知道截止 2019 年我國的 GDP 總量也就在 100 萬億量級以內而已......地產行業儲蓄了大量的貨幣 ， 仍舊源源不斷地需要資金 ， 因為開發商造瘺的貸款都是銀行給的 ， 居民買房的錢都是銀行貸的 ， 一旦資金面吃緊 ， 地產業的火熱就會難以延續 。

為什么說房價貨幣現象，專家說房價的本質是貨幣的表現如何解讀


2 ， 房地產貨幣化是如何推高房價的房地產貨幣化在當今世界為普遍現象 。房地產貨幣化 ， 并沒有明確定義 ， 可理解為以信貸擴張刺激的房地產價格上漲 。即房價上漲為貨幣現象 ， 是一種資產泡沫現象 。房地產金融化 ， 包括資本化、證券化及貨幣化三個層次 。以美國為例 。一、資本化階段：地產抵押貸款 。大蕭條期間 ， 為了促進房地產復蘇 ， 美國國會出臺了《住房貸款銀行法》 。根據這一法令 ， 聯邦政府成立了聯邦住房貸款銀行 。這家專門負責住房貸款的國有銀行可以直接從財政部獲得資金 ， 并向非銀行機構提供貸款 。接著 ， 國會又通過了《國家住宅法》 。根據這個法令 ， 聯邦政府成立了聯邦住房管理局 。這個機構的主要任務是 ， 為低收入者尤其是只能承擔低首付比例的個人及家庭提供抵押貸款保險 ， 以穩定抵押貸款市場 。聯邦住房管理局實際上是通過透支國家信用的方式 ， 支持低收入者買房 ， 以提升市場的購買力 。這一舉措 ， 加大了房地產市場的杠桿率 ， 直接推動了低首付比、分期付款的出現 。二、證券化階段：抵押貸款支持證券 。雖然聯邦住房管理局提供了抵押貸款擔保 ， 但是商業銀行依然懼怕風險 ， 不愿意給低收入者提供貸款 。1938年 ， 聯邦政府成立了聯邦國民抵押貸款協會 。最開始這是一個政府機構 ， 主要任務是購買經過聯邦住房管理局擔保的抵押貸款 ， 以刺激銀行放心給低收入者放貸 ， 增加市場的流動性 。此舉相當于創造了一種新型的金融市場——抵押貸款交易市場 。這就開啟了房地產證券化之路 。美國房地產證券化加速在六十年代 。1968年 ， 聯邦國民抵押貸款協會被私有化 ， 成為了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美 。兩年后 ， 聯邦住房抵押貸款公司房地美成立 。國會授權兩房（房利美、房地美）可以購買普通抵押貸款 ， 即購買未經聯邦住宅管理局擔保的抵押貸款 。此舉刺激了貸款發行機構大規模放貸 ， 抵押貸款支持證券（MBS）市場規模迅速擴大 。1968年 ， 美國誕生了第一份抵押貸款支持證券 。1970年第一季度 ， 美國抵押貸款證券化規模為460億美元 。70年代隨著投資銀行興起 ， MBS快速加速 。到了1974年第三季度這一數據突破千億 ， 1988年第二季度破萬億 。截至2008年金融危機爆發之前 ， 機構MBS的債務規模達到了近8萬億美元 。三、貨幣化階段：大規模信貸、次級貸款及相關衍生品 。從資本化到證券化 ， 是地產金融化的正常路徑 。但是 ， 到了貨幣化階段 ， 就容易引發房地產泡沫及債務危機 。證券化與貨幣化之間并沒有嚴格的界限 。房地產貨幣化有比較明顯的三個特征：一是房地產信貸中出現大規模的次級貸款 。在美國 ， 通常將借款人的信用等級劃分為“優級”、“次優級”、“次級”三類 。次級抵押貸款市場面向收入證明缺失、償債能力低的客戶 ， 其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3% 。小布什政府時期 ， 次級貸款發放逐漸失控 ， 很多低收入者輕而易舉地獲得了次級貸款 。到2006年 ， “次級”占比達25% ， “次優級”為21%、合計46% 。二是基于抵押貸款證券相關的金融衍生品膨脹 。衍生品 ， 是抵押貸款等資產證券化的金融產品 。但是 ， 大規模的衍生品膨脹 ， 是一種貨幣化現象 。在住房抵押貸款基礎上 ， 房地美、房利美及非機構開發了大規模的抵押支持證券（MBS） 。投資銀行又在抵押支持債券的基礎上 ， 使用高杠桿創造了大規模、高風險的金融衍生品（如CDS、CDO等） 。根據國際清算銀行的報告 ， 全球2004年共發行了1570億美元的CDO（擔保債務憑證） ， 2005年發行2490億美元 ， 2006年發行4890億美元 ， 2007年第1季度發行規模高達2500億美元 。次貸危機前 ， 次級抵押貸款總價值大概7萬億美元 。上面是金融衍生品 ， 其中CDS（信用違約掉期合約） ， 全球市值高達62萬億美元 ， 遠超過當年美國GDP總量的14.48萬億美元 。三是大規模的信貸支持 。從2001年開始 ， 房地產價格上漲 ， 抵押貸款、抵押支持證券及相關衍生品的膨脹 ， 都源自大規模的信貸供應 。2001年“9·11”事件后 ， 美聯儲連續13次降息 ， 將聯邦基準利率從6%下降到1% ， 并長期維持這一低利率水平 。低利率釋放了大量的信貸 ， 刺激了房地產及金融市場的過度繁榮 。所以 ， 房地產貨幣化的根本動力源自大規模信貸擴張 。1971年布雷頓森林體系崩潰后 ， 信用貨幣的出現為房地產貨幣化創造了條件 ， 美國房地產貨幣化從1983年（擺脫了滯脹危機）開始 。此后30多年 ， 總體上 ， 貨幣持續擴張 ， 房價持續上漲 ， 抵押支持證券及衍生品持續膨脹 ， 最終崩盤于次貸危機 。中國金融市場不發達 ， 很少抵押支持證券及相關衍生品 ， 不過房地產貨幣化現象依然存在 。如何確定中國房地產是否存在貨幣化現象？可以從貨幣增速、房地產價格增速與其它資產增速相比較 。2020年中國廣義貨幣已經超過了200萬億 。從2008年到2018年 ， 廣義貨幣增加了4倍 。這十年 ， 不僅GDP、居民可支配收入 ， 還有消費品、大宗商品、工業品、股票、黃金 ， 都跑輸了廣義貨幣增速 。錢都去哪里了？只有深圳房價、北上廣核心地段的房價、教育培訓服務價格以及大型房地產的營收和資產跑贏了廣義貨幣 。我這里引用澤平宏觀的調研數據：2018年 ， 深圳均價為5.4萬元/平方 ， 漲幅為4.5倍（較2008年） ， 超過廣義貨幣增幅；上海為5萬元/平方 ， 漲幅接近3倍；北京為6萬元/平方 ， 漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬元/平方 ， 漲幅為3.6倍 。北上廣核心地段的房價漲幅都超過廣義貨幣 。中國房地產是貨幣蓄水池 。從2008年到2017年 ， 國內房地產投資從2.53萬億升至11萬億 ， 漲幅超過4倍 ， 累計總投資高達74萬億元 。僅2017年的投資額就相當于加拿大當年的GDP總額 。這十年房地產投資規模增幅與廣義貨幣增幅相當 。棚改貨幣化是房地產貨幣化的非典型案例 。我這里引用天風宏觀的調研數據 。2015年到2017年是棚改貨幣化的高峰期 。這三年 ， 全國超過1400萬套棚戶區住房改造 ， 貨幣化安置比例從30%提高到60% ， 一線城市達80% ， 每年總投資1.5萬億左右 。棚改貨幣化的安置資金來自哪里？2014年央行創設了抵押補充貸款（PSL） ， 棚改資金主要來自PSL 。央行通過PSL向政策性銀行如國開行、農發行貸款 ， 國開行、農發行再通過專項貸款向地方政府貸款 。僅2016年 ， 棚改總投資達1.48萬億 ， 其中國開行棚改專項貸款9725億 ， 農發行棚改專項貸款3000億元左右 。最后看大型房地產商 。商業銀行是信貸供給方 ， 大型地產商是主要需求方 。在大量的信貸支持下 ， 大型地產商攻城略地 ， 制造一個個地王 ， 囤積大規模土地 ， 同時營收與資產暴增 。以恒大為例 。2006年到2018年 ， 恒大銷售額由17億增長到5800億 ， 增340倍 。從2006年到2016年 ， 恒大現金余額由20億增長到3043億 ， 增152倍；總資產由78億增長到一萬億 ， 超過150倍 。營收、現金及總資產增速 ， 均遠超過廣義貨幣增速 。貨幣市場 ， 并不是一個自由市場 。當今世界 ， 各國的貨幣供給都是由央行壟斷的 。金融資產貨幣化現象極為普遍 ， 貨幣壟斷長期扭曲金融資產價格 。當房地產貨幣化后 ， 貨幣壟斷權對房地產價格的控制極強 。過去20年 ， 不管是美國房地產價格暴漲暴跌 ， 還是中國房地產價格居高不下 ， 都不完全是自由市場的“鍋” ， 很大程度上是房地產貨幣化的結果 ， 即貨幣壟斷權對市場的控制 。文 | 智本社智本社 |一個聽硬課、讀硬書、看硬文的硬核學習社 。微信搜索「智本社」（ID：zhibenshe0-1） ， 學習更多深度內容 。

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