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??昆明
??一 政策變化
??加快發展租賃住房，緩解商辦壓力，但昆明存量巨大，短期難以緩解企業商辦去存壓力
??2022年3月9日，云南省人民政府辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，落實土地支持政策，對對各地閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。給予資金支持、落實稅費減免政策、執行民用水電氣價格、加強金融支持，支持銀行業金融機構、保險公司等按照市場化原則參與保障性租賃住房發展。
??點評：在十四五期間，昆明計劃籌措保障性住房6萬套；從目前昆明的商辦存量來看，狹義庫存1192萬方，庫存套數13.83萬套，從商辦聚焦企業來看，主要集中在前十房企中，如招商、俊發、萬科、綠地，前期拿地商辦比例大多在30%以上，導致企業商辦庫存積壓嚴重。昆明作為省會，首位度不高，對地州吸附力不足。租賃賽道，人口支撐薄弱，因此目前開發企業僅龍湖涉足。
??昆25條穩地價、穩房價、穩預期新政出臺，提高公積金額度、降低二套房首付。從市場反饋來看，信心仍然低迷，對市場刺激作用較小
??2022年4月16日，昆明市昆明市人民政府辦公室發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》。《意見》主要涉及：加快商業商務用房去化，合理使用商業商務用地；紓解疫情期間房地產開發企業困難；鼓勵多種方式回遷安置；優化營商服務；優化住房金融服務；有效防范化解房地產市場風險；持續整治規范房地產市場秩序；做好房地產市場輿情引導共八大項、25條意見。在具體執行層面，公積金額度提高至80萬，二套房首付降至30%。
??點評：從政策出臺后兩周的市場反應來看，案場的來訪量和轉換率未出現明顯提升的現象，熱銷項目主要還是來源于特價房的帶動，整體市場信息刺激恢復效果不明顯。
??昆25條，下調二套房比例至30%，房貸利率下滑至首套最低4.8%
??二 新房市場特征分析
??4月市場熱度持續下降，成交低迷，環比三月成交持續下探
??從住宅供求周度走勢來看，呈現下降趨勢。成交端3月住宅周均成交量9.17萬方，4月周均成交量6.51萬方，環比下降29%。4月整月預計成交約30萬方，環比三月下降約25%，同比下降64%。從供應端看，2022年開年以來，市場主要以去庫存為主，加之新項目入市推后，如云景東方、樞紐曜城、金地·云溪九境、綠城復地·昆明鳳起蘭庭等，整體供應減少。從成交均價來看，持續底部徘徊，四月受品牌房企工抵房、特價房成交帶動影響，出現下降趨勢。
??3、4月無新開盤項目，轉換率下降或持續維持低換率，以續銷為主。
??3月住宅取證項目14個，4月住宅取證項目9個，較3月減少5個。新取證項目均續銷，未作開盤動作。取證項目中僅1個首次取證項目，中糧鴻云，該項目未做集中開盤動作，項目位于經開片區，片區競爭激烈，面臨低價剛需項目競爭，加之區域目前通達性較差，渠道綁架嚴重，中糧鴻云未集中開盤，直接續銷。其他取證項目從3月、4月來訪認購變化來看，出現轉換率下降或者持續維持低轉換率的狀態，因此項目未做開盤動作。
??客戶以剛需，剛改為主，改善客群觀望情緒較重
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