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資產(chǎn)管理|未來(lái)5年，是趁早賣房還是盡快買房？樓市4大趨勢(shì)透露答案，該了解( 二 )

多元化全生命周期資產(chǎn)管理


第一：“房住不炒”的大環(huán)境下 ， 房子正在慢慢回歸居住屬性
在2016年12月份的會(huì)議上 ， “房住不炒”的口號(hào)被提了出來(lái) ， 自此“房住不炒”就成為了樓市調(diào)控政策的底線 。 雖然目前不少城市都放松了樓市調(diào)控政策 ， 但是沒(méi)有任何一個(gè)政策突破“房住不炒”的底線 。 對(duì)此 ， 經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾表示 ， “房住不炒”或?qū)⒊蔀橛谰眯缘恼{(diào)控政策 ， 房子將不再適合大眾投資 ， 買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了 。
只要一直打擊樓市炒作現(xiàn)象 ， 那么房?jī)r(jià)就很難再繼續(xù)大漲 ， 在這種情況下 ， 囤積了大量房產(chǎn)的投資客也將慢慢拋售多余的房產(chǎn) 。 隨著投資客慢慢退出樓市和大量房源流入市場(chǎng) ， 房?jī)r(jià)將慢慢回歸合理水平 ， 房子也將慢慢回歸居住屬性 。

第二：住房供需關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)折 ， 總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩
雖然房子被賦予了很多屬性 ， 但是最終房子的作用還是給人居住的 ， 所以只有人口才是房?jī)r(jià)最終的支撐 。 在過(guò)去20多年房?jī)r(jià)之所以能夠持續(xù)上漲 ， 根本原因就是我國(guó)住房資源非常緊缺 ， 雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非?？?， 但是由于城鎮(zhèn)化建設(shè) ， 每年都有近2000萬(wàn)農(nóng)村人口流入城市之中 。 人們進(jìn)入城市中 ， 第一時(shí)間就是要解決住房問(wèn)題 ， 因此隨著人口的流入 ， 人們對(duì)住房的需求一直都在增加 。
而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展 ， 住房資源總有過(guò)剩的那一天 ， 而現(xiàn)在住房資源已經(jīng)過(guò)剩了 。 根據(jù)央行調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 目前我國(guó)超過(guò)96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子 ， 戶均超過(guò)1.5套 ， 并且有41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子 。 另外 ， 現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)漲至64% ， 戶籍城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)超過(guò)40% 。 很明顯通過(guò)計(jì)算可以得出一個(gè)結(jié)論：目前僅城鎮(zhèn)戶籍家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住了 ， 這意味著我國(guó)住房資源已經(jīng)過(guò)剩了 。
另外 ， 過(guò)去20年我國(guó)新生人口數(shù)量也在不斷降低 ， 2021年新生人口數(shù)量更是已經(jīng)降至1062萬(wàn) ， 接近千萬(wàn)大關(guān) 。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示 ， 00后和10后整整比90后和80后少了一億人 ， 并且00后和10后基本上都是獨(dú)生子女 ， 他們并不缺房子 ， 對(duì)房子的需求不大 。 因此可以預(yù)測(cè)到 ， 隨著00后和10后慢慢成為購(gòu)房主力軍之后 ， 人們對(duì)住房的需求就會(huì)逐漸減少 。

第三：房東稅和房產(chǎn)稅出臺(tái)在即 ， 持有房產(chǎn)的成本將會(huì)越來(lái)越高
目前房產(chǎn)稅還沒(méi)有正式出臺(tái) ， 但是距離房產(chǎn)稅的時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)了 ， 很多專家和學(xué)者都預(yù)測(cè) ， 房產(chǎn)稅大概率會(huì)在未來(lái)5年內(nèi)出臺(tái) ， 也就是在“十四五”時(shí)期出臺(tái) 。 對(duì)于房產(chǎn)稅 ， 財(cái)政部已經(jīng)確定了“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的征收原則 ， 并且國(guó)家已經(jīng)明確表態(tài)將在部分地區(qū)率先開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作 。 房產(chǎn)稅就是針對(duì)房子進(jìn)行征稅的 ， 一旦房產(chǎn)稅出臺(tái) ， 未來(lái)持有房產(chǎn)的成本就將大幅提高 。
雖然房產(chǎn)稅還沒(méi)有出臺(tái) ， 房東稅卻已經(jīng)提前出臺(tái)了 。 目前 ， 全國(guó)已經(jīng)有河北省、湖南省和云南省這3個(gè)省份試點(diǎn)了房東稅 ， 稅率在10%-20%之間 。 很明顯 ， 房東稅比房產(chǎn)稅更容易出臺(tái) ， 因此不少專家都表示 ， 房東稅可能會(huì)全面出臺(tái) 。 其實(shí) ， 不管是房東稅還是房產(chǎn)稅 ， 只要征收這些稅 ， 持有房產(chǎn)的成本就會(huì)大幅提高 。

第四：多種住房將呈現(xiàn)“遍地開(kāi)花”的格局 ， 買房不再是唯一解決住房的方案
租房子就可以解決居住的問(wèn)題 ， 為什么人還要買房子呢？這是因?yàn)榉孔颖毁x予了很多屬性 ， 比如和人的愛(ài)情婚姻掛鉤 ， 比如和孩子的教育掛鉤 ， 還比如和醫(yī)療資源掛鉤等等 。 除了這些附加的屬性之外 ， 租的房子不穩(wěn)定 ， 不能給自己和家人帶來(lái)歸屬感和安全感 ， 沒(méi)有家的感覺(jué) 。 因此 ， 就算租房可以解決居住需求 ， 也不能解決人們的住房問(wèn)題 ， 這就是為什么人們非要買房的原因 。

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