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番禺|琶洲南TOD，想對要買的人說

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這是拿鐵房產觀的第135篇原創
相信大家昨天到處都看到了大小房產自媒體們都在發文吹赤沙TOD這個項目了 ， 看到下面有拉群的 ， 就知道是一篇廣告文沒錯了 。
當然 ， 廣告不會僅止于此 ， 還會有更多 。
但我們要想一想 ， 一個不用打廣告的盤還要這么賣力地打廣告 ， 到底是有什么玄機呢 。
反正給我一種和樾府要開盤的感覺 ， 和樾府開盤的時候也是一堆吹 ， 中間也經歷了大起大落 。
我想應該是越秀搞定了領導們 ， 限價打開了 ， 賣得貴了 ， 有了利潤就不怕燒錢了 。
現在就開始吹 ， 也是想提前鎖一些資金回來 ， 然后從全款開始篩 ， 看看有多少人認籌 ， 再確認開盤價格如何 。
就像當初和樾府開盤一樣 ， 要你填張意向表 ， 你希望開盤的價格是多少 。
如果14-15萬 ， 那就太貴了 ， 如果10萬左右 ， 那又太便宜了 ， 到底什么價開盤呢 ， 我們不知道 ， 但是他們肯定會根據收籌情況來定 。
好賣的時候就賣貴一點 ， 不好賣就開始降價 ， 再不濟就讓中介來推 ， 跟和樾府的操作一模一樣 。
說到這里 ， 喜歡的人非要買的人呢 ， 會以為我在黑這個盤 ， 理性一點的人呢 ， 應該知道 ， 開發商這么精 ， 你覺得他能讓你占到便宜嗎 。

接下來我們繼續說些事實 。
在琶洲篇一文讀懂琶洲購房邏輯（一）里面 ， 已經說過了 ， 未來琶洲最有潛力的是1500萬左右的 。
此次赤沙TOD項目的開盤 ， 也正好卡住了這個總價區間 。
所以大部分面積都是以140為主 ， 只有五棟板樓 ， 265-310方之間 ， 這幾棟肯定會按最貴的價格來賣 。
如果是14萬以上 ， 總價接近4000-4500萬 ， 這部分需求直接和天河的一眾新盤競爭 ， 你看匯景臺、臻頤府開那么貴 ， 一副不急賣的樣子 ， 越秀也差不多是這種節奏 ， 給壕們預留的 。
不過 ， 天河的豪宅盤和赤沙這個盤產品差異較大 ， 客群略有不同 ， 人家是低密度小高層 ， 主打園林和藝術 ， 就是要遠離城市 ， 赤沙是密度大的超高層 ， 就是要貼著琶洲CBD而建 。
對于普通買家而言 ， 140的戶型是比較值得買的 ， 總價不到兩千萬 ， 看不上珠城的買家們會來這里 。
戶型方面 ， 昨天自媒體們也吹過一遍了 ， 個人認為 ， 類似放大版的越秀其他幾個TOD剛需盤 ， 只是多了一個陽臺和兩個衛生間 ， 客廳更大 。
越秀本身沒有豪宅基因 ， 沒有保利和合景做的豪宅漂亮 ， 但這些也沒那么重要了 。
昨天我發了一篇微博 ， 預計是高開低走 ， 下面是關于此盤的一些分析 。
1、現在賣的是位置遠離高速的那幾棟 ， 價格貴有貴的道理 ， 二期那些更靠近高速且又是一堆140和面積更剛需的125的塔樓 ， 噪音大單價肯定也會低一些 。

2、總貨量預計1436戶 ， 不算多 ， 主要還是125/140方為主流 ， 總價預計1600萬起 。

這部分需求的買家可以選擇的有珠江新城中區和西區 。
如果上述熱門板塊賣得不好 ， 同樣 ， 赤沙的需求也不會很大 。
從目前天河的熱度來看 ， 珠城和天河公園的改善盤還是很受歡迎的 ， 價格已經回到了高位 ， 好的樓層和戶型一房難求 。

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