拆遷案件中矛盾最為突出的就是房屋征收補償問題 。 被征收房屋的價值到底多少算是合適 ， 由誰說了算 ， 這是公平合理地實施房屋征收與補償的基礎 。 根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定：對被征收房屋價值的補償 ， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格 。 被征收房屋的價值 ， 由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定 。 實踐中 ， 作為中立第三方的評估機構在某些原因干擾下 ， 有時會作出明顯不合理的評估報告 ， 侵犯被拆遷人的合法權益 。 那么如何判斷評估報告是否合法呢？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長史西寧律師為各位朋友們進行解答！
我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告 。 有的進行了實地測量 ， 有的是按照你房產證或土地證的面積來為依據 。 其評估報告主要就是房屋的重置價 ， 另外的搬遷費和一次性停產停業補償一般不在評估報告上出現 。 而是按照所謂的政策標準直接計算 。 有些不正規的評估報告就是一張紙 ， 上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實 ， 然后乘上他的補償單價 ， 就直接出來最后的數字了 ， 沒有評估師簽字和評估公司的蓋章 。 然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項 ， 如果有的話是可以補的 。
這個時候我們來鑒別一下評估報告合法性鑒別的意義何在 。 沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告 ， 就不是具有法律意義的評估報告了 ， 就是告知你一個大概的補償總額 。 再直接的說就是告訴你 ， 你這個被拆遷人我準備給多少錢 。 也就是拆遷方給你的第一輪報價 ， 這個報價一般來講應該講都會比較低 ， 這個低價來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區別對待 。 比如航拍圖不體現的建筑面積拆遷方會作為違章處理 ， 如果是違章建筑 ， 必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴重偏低 。
其實經驗告訴我們這樣沒有蓋章 ， 不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預期以外 ， 沒有什么實際的意義 ， 對整個補償的談判幾乎起不到什么作用 ， 最好的辦法就是不予理睬 。
史律師提醒
【大門|如何判斷房屋評估報告合法嗎？】拆遷是一個長期斗爭 ， 需要全面專業的知識 ， 需要對全局的把控 ， 需要對法條的合理運用 。 即使一個有著多年訴訟經驗的律師 ， 也在不斷地學習和更新 ， 才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷 。 而對于非法學的人來說 ， 這是一個龐大的課題 ， 不能僅靠短時間的惡補可以達到的 。 所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師 ， 在律師的指導下進行專業維權
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