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|樓市再傳大消息！這個省提出：降首付

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原創 劉曉博
日前 ， 安徽省發改委發布《關于印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》 ， 明確鼓勵購房領域降低首付 。



在這份文件里 ， 提出了“促消費”的11項措施 ， 在“推進春季大宗商品消費”一節里這樣說：
引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季 ， 通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式 ， 擴大大宗商品消費 。
眾所周知 ， 首付比例是樓市最重要的杠桿 。
首付比例提升的時候 ， 杠桿率下降 ， 對樓市構成較大利空；反之 ， 首付比例降低的時候 ， 杠桿率上升 ， 購房者可以利用銀行資金的比例更高 ， 對樓市構成利好 。
中國樓市目前首付比例最高的城市 ， 是北、上、深 。
北京的商辦類住房 ， 在個人購買的時候禁止貸款 ， 只能全款購買 ， 是杠桿率最低（為零）的房屋類型 。
北京是2017年出臺的這項空前嚴厲措施 。 當時的背景是：很多開發商通過開發類住宅突破限購 ， 其中包括商務公寓和商辦公寓 。 所謂商辦公寓 ， 其實就是把規劃中的寫字樓改為居住用房 ， 然后賣給沒有北京房票的人 。
大量外地人 ， 通過這種方式在北京置業、謀生 。 當時北京正在全力紓解非首都功能 ， 眼看著每年新房銷售中“類住宅”竟然超過了住宅 ， 所以出臺了“霹靂手段” 。 要求購買商辦類物業的人要有北京購房資格 ， 而且不能貸款 ， 只能全款 。
其結果是北京商辦用房價格大跌 ， 顯著低于住宅 。
此外 ， 北上深居民在購買2套住宅的時候 ， 如果買的是非普通住宅 ， 首付比例可能高達8成 。
深圳還發明了“官方二手房成交參考價” ， 把一些熱點片區的高房價小區 ， 打5折設置成交參考價 ， 要求銀行按照參考價發放貸款 ， 相當于大幅提高了二手房的首付比例 。
深圳樓市之所以在過去1年里“很乖” ， 跟上述措施有很大關系 。
現在安徽率先在全省提出 ， 可以降首付 ， 這意味著什么？將對樓市產生哪些影響 。
在中國大多數省份 ， 省會城市首套房的首付比例一般是3成 ， 二套房是4成（個別二線城市有所上?。?；不限購的普通地級市、縣、縣級市 ， 首套房首付比例一般是2成 ， 二套房是3成 。
普通地級市、縣、縣級市的首付比例已經非常低了 ， 還有降低的空間嗎？
其實房貸首付比例決定權不在各省市區政府 ， 而在央行、銀保監會 ， 因為這涉及到金融風險防控問題 。
2016年 ， 央行、銀監會曾發布了如下文件 ， 對房貸首付比例有明確規定：






也就是說 ， 非限購城市首套房最低是2成首付 ， 二套房（第一套房貸款尚未結清）是3成首付 。
但實際執行中 ， 未必是所有的客戶都可以拿到2成或者3成首付 。 銀行有差異化的貸款政策 ， 會考察客戶的信用、收入等因素 ， 所以部分人群的首付比例是超過2成或者3成的 。
安徽省有了降首付的需求 ， 可以跟當地央行、銀保監會協商 ， “就低”執行首付比例 。 這樣 ， 全省的加權平均首付比例就會有所下降 ， 對樓市構成了利好 。

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