近年來我們國(guó)家的對(duì)房產(chǎn)開發(fā)力度都比較大，在房產(chǎn)中出現(xiàn)大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的問題，大家對(duì)于小產(chǎn)權(quán)問題一直不明白，我們都知道大產(chǎn)權(quán)是我們的商品房以及經(jīng)濟(jì)適用房，那小產(chǎn)權(quán)房是什么意思呢？小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？這里小編就給大家說一說 。
一、小產(chǎn)權(quán)
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋 ， 未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房” 。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán) 。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán) 。
二、小產(chǎn)權(quán)三種解釋
對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種 。
種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的 。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的 ， 不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán) 。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房 ， 經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房 。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的 ， 國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán) ， 國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán) 。
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案 。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證 。這是小產(chǎn)權(quán)房*嚴(yán)重的問題 。
2、無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證 ， 沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款； 同樣未來也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押 。
3、小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶 ， 小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證 。
4、拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒保證
因不是房屋合法所有人，無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷 ， 購(gòu)房者將來遇到拆遷，將得到補(bǔ)償 ， 你的孩子就不能成為”拆二代“ 。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆后，購(gòu)房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面 。
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