現(xiàn)就《順德區(qū)試點共有產(chǎn)權住房管理實施細則》(簡稱《實施細則》)主要內(nèi)容解讀如下：
一、《實施細則》的主要內(nèi)容：
《實施細則》分七章共35條 。主要內(nèi)容如下：
(一)總則 。一是明確共有產(chǎn)權住房的概念 ， 是納入城鎮(zhèn)保障性安居工程管理的 。二是明確區(qū)屬各職能部門及鎮(zhèn)街的分工 ， 共同負責做好本轄區(qū)共有產(chǎn)權住房工作 。三是明確共有產(chǎn)權住房由代持機構代表區(qū)政府持有共有產(chǎn)權住房政府份額，并按照有關規(guī)定和合同約定負責具體管理服務工作 。
(二)規(guī)劃建設與房源籌集 。一是明確了選址要求 。二是明確了土地供應的主要方式及房源籌集建設的方式 。三是明確共有產(chǎn)權住房以建筑面積90平方米以下的中小套型為主及相關建設要求 。四是明確了資金和政策支持 。
(三)價格和產(chǎn)權 。一是明確了售價確定方式 。“限房價、競地價”等方式籌集的共有產(chǎn)權住房的銷售價格不高于出讓文件限定的銷售價格;其他方式籌集的銷售價格應綜合考慮建設成本及承購人購買能力等因素確定，單套銷售單價上下浮動比例不超過銷售均價10%;二是明確了產(chǎn)權份額確定方式 。承購人產(chǎn)權不低于50%，同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權份額相同 。三是明確了在產(chǎn)權轉讓、退出、回購時 ， 共有產(chǎn)權住房的銷售價格的確定 。
(四)申購、審核與配售 。一是明確了申購條件 。申購人已婚的無年齡限制，單身的應年滿30周歲;戶籍申購人具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍滿1年且申購人及其家庭成員在本區(qū)沒有宅基地及宅基地固化資格;非本區(qū)戶籍申購人申購前在本區(qū)連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險滿60個月(發(fā)生中斷、補繳情況的累計不超過6個月且相應的月份不計在內(nèi))且持有本區(qū)的居住證滿3年;申購人及其家庭成員名下無本市的住宅且5年內(nèi)在佛山市沒有商品房轉讓記錄 。二是明確了優(yōu)先條件，符合申購條件的公共租賃住房、租賃補貼家庭優(yōu)先配售供應 。三是明確了申購和審核程序，具體申請材料及審批環(huán)節(jié)均作明晰 。四是明確了配售程序 ， 每批次房源供小于求時以搖珠方式確定購買人 ， 不采用輪候方式 。選定住房后需簽訂共有產(chǎn)權住房購房合同 。
(五)約定和管理 。對共有產(chǎn)權住房使用、維修、退出、抵押、繼承、檢查進行約定，明確共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權流轉實行封閉運行 ， 房屋不得出租或出借，滿足住房限售年限申請轉讓的采用市場評估方式退出 。封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產(chǎn)權份額取得完全產(chǎn)權，承購人只能通過轉讓自持產(chǎn)權份額退出共有產(chǎn)權住房 。
(六)法律責任 。一是明確了購房人違規(guī)申購、使用、轉讓等情形的相關責任 。二是明確了政府部門和管理機構責任 。
(七)附則 。明確了實施細則的制定方式和施行有效期 。
二、《實施細則》制定依據(jù)：
1.《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)
2.住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會財政部、國土資源部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)
3.住房和城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)完善住房保障體系工作試點方案的函》(建保函〔2019〕220號)
4.廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于開展共有產(chǎn)權住房政策探索試點的通知》(粵建保函〔2018〕993號)
5.廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳等六部門《關于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房的指導意見》(粵建保〔2020〕123號)
6.佛山市人民政府辦公室《關于推進共有產(chǎn)權住房政策探索試點工作的實施意見》(佛府辦〔2020〕12號)
三、主要條款的解讀：
(一)什么是共有產(chǎn)權住房?
是指納入城鎮(zhèn)保障性安居工程 ， 由政府投資或提供政策優(yōu)惠 ， 按照有關標準籌集建設，以部分產(chǎn)權設定銷售價格，面向符合條件的本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍無房家庭和非本區(qū)戶籍無房家庭供應，實行政府與承購人按份共有，并通過約定限制使用、收益和處分權利的政策性住房 。
(二)共有產(chǎn)權住房主要供應給哪些市民?
主要面向符合條件的城鎮(zhèn)戶籍市民和新市民(申購人已婚的無年齡限制，單身的應年滿30周歲;戶籍申購人具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍滿1年且申購人及其家庭成員在本區(qū)沒有宅基地及宅基地固化資格;非本區(qū)戶籍申購人申購前在本區(qū)連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險滿60個月且持有本區(qū)的居住證滿3年;申購人及其家庭成員名下無本市的住宅且5年內(nèi)在佛山市沒有商品房轉讓記錄，尤其是新就業(yè)、青年“剛需”群體(指收入、財產(chǎn)超過承租公租房限制條件 ， 但又暫不具備購買商品住房經(jīng)濟負擔能力的群體) 。
(三)什么人不能申購?
1.申購人及其家庭成員已簽訂本市住房購買合同或產(chǎn)權調換形式的征收(拆遷)補償協(xié)議 。也就是說已經(jīng)有房的家庭;
2.有自有產(chǎn)權住房家庭夫妻離異后一方單獨提出申購，申購時點距辦理離婚登記或離婚判決生效的時點未滿1年;
3.申購人被列入失信懲戒名單 。
(四)什么人能優(yōu)先申購?
1.符合申購條件的公共租賃住房、租賃補貼家庭;
2.法律法規(guī)或者國務院規(guī)范性文件規(guī)定的共有產(chǎn)權住房優(yōu)先供應對象 。
(五)房子能賣嗎?
不滿5年的，不允許轉讓 。滿5年，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額 。轉讓對象仍需符合購買條件 。
(六)什么是代持管理機構?
共有產(chǎn)權住房由區(qū)住房保障主管部門作為代持機構(簡稱代持機構)，代表區(qū)政府持有共有產(chǎn)權住房政府份額，并按照有關規(guī)定和合同約定負責具體管理服務工作，包括與承購人簽訂配售合同、日常管理、回購及再上市交易等事項 。共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權由個人與政府按份共有，“按份共有”是指按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權，即按明確的比例享有所有權 。承購人購買共有產(chǎn)權住房時 ， 需要與代持機構及建設單位簽訂相關共有協(xié)議，就共有事項約定雙方的權利義務 。區(qū)住房保障主管部門可參照有關規(guī)定委托專業(yè)運營管理機構負責操作上述具體事項 。
(七)共有產(chǎn)權住房在享受物業(yè)、教育、金融機構服務等權益與商品住房有差別嗎?
【順德區(qū)試點共有產(chǎn)權住房管理實施細則解讀內(nèi)容】沒有差別 。購買共有產(chǎn)權住房視同購買商品住房，共有產(chǎn)權住房和商品住房同一小區(qū)的，應當納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并享受同等物業(yè)服務、承擔同等義務 。建設單位或物業(yè)管理單位不得在共有產(chǎn)權住房和商品住房之間設置圍墻等物理隔離進行區(qū)別對待 。1個家庭只能購買1套共有產(chǎn)權住房，并享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務 。另外，可以申請向金融機構按揭貸款、住房公積金貸款或提取住房公積金余額，可以作為本社區(qū)居民參加社區(qū)活動等家庭服務 。
已承購共有產(chǎn)權住房的家庭和個人，其家庭成員不再另外享受佛山住房保障政策，包括申請承購共有產(chǎn)權住房和租住公共租賃住房等 。
(八)共有產(chǎn)權住房的套型面積有多大?
共有產(chǎn)權住房以建筑面積90平方米以下的中小套型為主，目前我區(qū)擬籌建的共有產(chǎn)權住房建筑面積一般不超過90平方米，以60～80平方米兩居室或小三居室成套住宅為主，由申購人根據(jù)居住需求和經(jīng)濟能力自行考慮選擇購房面積大小 。
(九)共有產(chǎn)權住房享受哪些政策?
共有產(chǎn)權住房建設籌集等執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策 。購買、轉讓共有產(chǎn)權住房按照面積份額計算確認相關稅費 。承購人購買、轉讓共有產(chǎn)權住房所產(chǎn)生的稅費，代持機構不承擔，由承購人或轉讓方按國家相關稅收政策繳納，符合條件的，可按照規(guī)定享受相關稅費優(yōu)惠政策 。
(十)共有產(chǎn)權住房售價如何確定?
共有產(chǎn)權住房銷售前，首先要由代持機構辦理評估 ， 取得市場價作為參考 。
共有產(chǎn)權住房申請購買人稱“申購人” ， 購得后稱“承購人” 。土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的，由開發(fā)建設單位按照不高于出讓文件的限價確定具體銷售價格;其他方式籌集建設的 ， 綜合考慮市場價、各種建設成本和保障對象購房承受能力確定銷售均價 。單套住房售價 ， 其設定以銷售均價為基礎 ， 上下浮動比例不超過10% 。
(十一)共有產(chǎn)權住房的共有產(chǎn)權比例如何確定?
購房人產(chǎn)權份額不低于50%，同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權份額相同，其余部分為政府產(chǎn)權份額 。承購人不得分割個人產(chǎn)權份額以及增購政府產(chǎn)權份額 。政府產(chǎn)權份額應由政府指定代持機構代為持有 。
(十二)如何辦理共有產(chǎn)權住房申購手續(xù)?
申購及審核程序的步驟詳見第二十條，主要是公告—申請—資料審核—公示及異議申訴—配售簽約等幾步 。具體以發(fā)布共有產(chǎn)權住房的申購公告為準 。
(十三)購買共有產(chǎn)權住房如何付款?
承購人可以按開發(fā)建設單位給出的付款方式和時間要求，自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款、住房公積金與商業(yè)貸款組合貸款等方式 。
(十四)購買共有產(chǎn)權住房能辦理不動產(chǎn)登記證嗎?
可以，由開發(fā)建設單位統(tǒng)一辦理 。
(十五)共有產(chǎn)權住房有什么使用限制?
承購人不能購買政府產(chǎn)權取得完全產(chǎn)權，滿足規(guī)定住房限售年限的，承購人可以以市場評估價轉讓產(chǎn)權份額退出 。另外，承購人不得將共有產(chǎn)權住房出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用 。承購人違規(guī)申購、使用、轉讓共有產(chǎn)權住房，以及按照合同約定必須退出但拒不退出，承諾騰退所租住的公共租賃住房或直管公房但在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退，依法追究其法律責任，5年內(nèi)禁止其享受本區(qū)住房保障政策 ， 將其失信信息按照規(guī)定納入市公共信用信息管理系統(tǒng)，依法予以失信懲戒 。
(十六)買了共有產(chǎn)權住房后取得其他住房怎么辦?
承購人持有共有產(chǎn)權住房期間，承購人及其家庭成員通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房 ， 承購人應當按照相關規(guī)定和合同約定，退出個人所持有共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權份額并辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)，由代持機構根據(jù)有關規(guī)定安排轉讓給符合申購條件的申請人 。不滿5年的，原承購人退出時所持產(chǎn)權份額成交價格與原購買時成交價格的差值收益歸代持機構所有 。轉讓時成交價格低于原購買時成交價格，代持機構不予補償差價 。
(十七)共有產(chǎn)權住房能否繼承?
承購人亡故，其法定繼承人符合共有產(chǎn)權住房申購條件的 ， 可繼承共有產(chǎn)權住房個人份額，并重新計算所得共有產(chǎn)權住房的時間 。繼承人在本區(qū)有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產(chǎn)權住房的 ， 可以繼承承購人產(chǎn)權份額轉讓收入 。
(十八)由誰承擔共有產(chǎn)權住房管理和維修責任和義務?
由承購人承擔，住房專項維修資金和物業(yè)管理服務費也由承購人按照整套共有產(chǎn)權住房全部產(chǎn)權建筑面積計算全額繳交，并享受住宅專項維修基金和物業(yè)管理服務的相應權利 。
(十九)代持機構有權檢查共有產(chǎn)權住房嗎?
為了防止違規(guī)出租、出借或其他違法使用問題 ， 代持機構在有必要的情況下可以按照國家有關規(guī)定方式對共有產(chǎn)權住房進行巡查，承購人應配合代持機構巡查實際居住情況 。另外，如果被投訴舉報涉嫌違法違規(guī)使用住房時，承購人應配合相關調查取證 。
(二十)使用虛假資料申購有什么后果?
弄虛作假的申購無效 ， 即使取得住房也要退還，并依法追究其法律責任，5年內(nèi)禁止其享受本區(qū)住房保障政策，將其失信信息按照規(guī)定納入市公共信用信息管理系統(tǒng)，依法予以失信懲戒 。
(二十一)申購中簽后放棄購買有什么后果?
申購人申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購，尤其是做好自身經(jīng)濟能力衡量，未按時到場參加選房的購房人視作自動放棄，同時，該購房人的本次申購資格作廢 。
