“商轉公”，即商業性個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款 。因為商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，這也成為降低購房者房貸壓力的一個重要渠道 。
近期，又有多地的“商轉公”開了“口子”，不少符合條件的購房者獲得了政策福利 。“商轉公”的過程中要注意什么？會有更多城市跟進嗎？
多地推行“商轉公”政策
近日 ， 蕪湖市住房公積金管理中心發布《蕪湖市商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款實施辦法》，自2023年12月1日起 ， 可辦理“2016年12月31日(含)之前已發放的商業貸款”“商轉公”業務 。
根據蕪湖的規定，申請人申請“商轉公”貸款時，公積金賬戶應處于正常繳存狀態 ， 且連續足額繳存住房公積金12個月(含)以上 。辦理“商轉公”貸款涉及的房屋需已取得不動產權證書且權屬明晰，且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種方式 。
“2018年10月1日至2023年10月20日期間商業銀行發放的住房商業貸款，貸款房屋取得不動產權證書后 ， 可以申請辦理住房商業貸款轉公積金貸款業務 。”10月20日，山西省省級機關住房資金管理中心發布的《關于調整住房公積金貸款政策的通知》中 ， 同樣提到“商轉公”等住房公積金貸款政策的調整 。
“商轉公”的隊伍正在持續擴大中，2023年以來，重慶、黑龍江哈爾濱、江蘇徐州、江蘇鹽城、江西贛州、安徽蚌埠等多地對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢復“商轉公”業務、明確“商轉公”辦理條件、降低相關門檻等方面 。
中指研究院認為，“商轉公”在提高公積金使用效率的同時，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本 。但對于房地產市場來說，“商轉公”單一政策很難扭轉市場預期，仍需與其他政策協同配合 ， 共同促進房地產市場逐步企穩 。
“商轉公”成功率高不高？
購房者李歡(化名)在今年上半年成功趕上了“商轉公”的東風 。她對采訪人員表示 ， 當時需要準備的材料包括夫妻雙方的個人身份材料、房產證明材料、征信報告、還款流水、貸款情況材料等 。過程不算輕松，預約就用了比較長的時間，在現場填完申請表等材料后，大概又隔了一個月，公積金中心才來電通知去簽合同 。
“預約過程中我印象最深的環節是計算最高可貸額度 ， 這和地段的估值、夫妻雙方公積金共同余額、存繳基數的總額等有關 。等結果的時候還挺忐忑的 ， 不過還好最后批出的額度和算的差不多 。”李歡提醒說，還有個要求是要把消費貸、信用貸等結清 。她第一次申請沒通過 ， 是因為有筆裝修貸沒還完 ， 還清后拿著結清證明又去審核了一次 。
也有人經過考慮后選擇了放棄“商轉公”，邢先生是其中之一 。“因為我的房貸已經還得差不多了 ， 去公積金中心咨詢后一算，轉后的利率差也就1%左右，總共省不了幾萬塊錢 。工作人員也建議，如果房貸還剩下十幾、二十幾萬元的話，利息其實基本都還完了，轉的意義不大 。”
“而且我以后還有換房打算，聽說第一次用公積金貸款利率是最低的，現在如果轉了，換房時就成了第二次貸款，我就還是決定留著以后換房再用公積金 。”邢先生說 。
除了像邢先生一樣主動放棄的，梳理發現，很多購房者反映了“商轉公”申請過程不順利 。無法享受“商轉公”主要有：因期房延期交付尚未取得房產證，原貸款銀行業務辦理不積極 ， 異地公積金無法辦理，業務僅限于借款人家庭首次申請等 。
可見，由于“商轉公”過程相對復雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方面的利益關系，目前允許“商轉公”的城市并不多，即使在允許的城市也有不少限制，真正申請成功的購房者占比不高 。
中指研究院指出，根據住建部、財政部和中國人民銀行聯合印發的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末 ， 住房公積金繳存余額9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元 。同期個人住房貸款余額超38萬億元 。可見公積金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門檻仍具備一定必要性 。
會有更多地方加入嗎？
“商轉公”并非新鮮事 。但在幾年前，為防止提取住房公積金用于炒房投機，全國各地都相繼調整了公積金提取政策，便包括收緊異地購房貸款、“商轉公”等操作 。
“短期來看，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措，在降低購房成本的這一維度下，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行‘商轉公’政策的城市有望繼續擴圍 。”中指研究院認為，整體來看，“商轉公”在降低購房成本的同時，也有利于一定程度上釋放居民消費潛力 。
“一般來看，公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源，各地基本上使用比較充分，多數地區超過90% 。‘商轉公’不屬于常規的公積金貸款業務范疇，也只有在公積金資金比較充足的地區才有可能推出 。”中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強此前對媒體表示 。
“辦理‘商轉公’條件較多，并受住房公積金的個貸使用率限制 。”中指研究院也認為 。比如，湖南省“商轉公”業務僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，并根據個貸率對“商轉公”業務實行動態管理 。
不同城市對個貸率的預警標準并不相同，但多以85%或90%為閾值 。以湖南長沙為例，今年4月，長沙住房公積金管理中心發布“商轉公”新政，但就在嘗試免除居民自籌墊款環節不到兩個月，截至6月30日 ， 長沙住房公積金中心個貸率達到了85.99% 。當地媒體報道顯示，今年7月，長沙對“商轉公”業務進行了限流 。
【公積金成提振樓市發力點，多地“商轉公”業務重啟】蕪湖也在新政中提出對“商轉公”貸款實施動態管理機制：當住房公積金個貸率低于85%(含)并持續3個月，可開展“商轉公”貸款業務；當個貸率高于90%(含)時 ， 可采取相應調控措施，暫停或控制“商轉公”貸款業務規模 。(采訪人員 左宇坤)
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