每一次房?jī)r(jià)調(diào)整 ， 都是剛需入場(chǎng)機(jī)會(huì)，這一機(jī)會(huì)稍瞬即逝 。然而，*的抄底時(shí)機(jī)，并非樓市剛剛調(diào)整之際，也非房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)確立之時(shí)，更不是苦等樓市跌到谷底的機(jī)會(huì) 。樓市調(diào)整時(shí) ， 市場(chǎng)情緒游移不定，房?jī)r(jià)只會(huì)來(lái)回波動(dòng)；下跌趨勢(shì)確立之時(shí)，一切才剛剛開(kāi)始；樓市跌到谷底固然是好 ， 但沒(méi)人知道真正的底在哪里 。那么，到底什么時(shí)候抄底*合適？（推薦閱讀：2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)大局已定！未來(lái)5到10年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？心里有譜了）
一、歷史上的兩次大跌
不熟悉歷史 ， 就無(wú)法認(rèn)清現(xiàn)在 。在中國(guó)20年樓市上行周期里，至少有兩次大回調(diào) 。*次是2008年，受全球金融危機(jī)影響，樓市出現(xiàn)大調(diào)整 。這一年，廣州房?jī)r(jià)一度下跌30%，深圳房?jī)r(jià)*回撤36% ， 而到了2009年河2010年，這兩大城市不約而同走出翻倍行情 。（詳見(jiàn)《那一年，廣深房?jī)r(jià)大跌30%》）
第二次是2014年，樓市高庫(kù)存問(wèn)題突出，一二線城市房?jī)r(jià)全面回撤，三四線城市成交量萎靡 。直到2015年多輪降準(zhǔn)降息齊上陣，加上政策全面寬松，樓市才又重回上升通道 。接著在漲價(jià)去庫(kù)存和棚改貨幣化的強(qiáng)刺激下，幾乎所有城市都走出翻倍行情 。
在中國(guó)樓市里，一直都有房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話 。這兩次調(diào)整，正是對(duì)這一神話的反駁 。顯然，樓市運(yùn)行的真相是：房?jī)r(jià)漲起來(lái)一飛沖天 ， 跌起來(lái)也會(huì)一瀉千里 。買(mǎi)在高點(diǎn)的人，固然不會(huì)永遠(yuǎn)在山頂上站崗，但與后來(lái)者相比 ， 承受的風(fēng)險(xiǎn)與獲得的*，都不可同日而語(yǔ) 。
二、何時(shí)是底？
從現(xiàn)在回望過(guò)去，我們或許斬釘截鐵，認(rèn)為*的抄底時(shí)機(jī)就在2008年和2014年 。但這是后來(lái)者思維，沒(méi)有誰(shuí)全能全知 。在不確定面前，有兩個(gè)問(wèn)題需要回答 。
其一 ， 身處其中，你知道什么時(shí)候是底？以廣州為例，2007年10月，廣州房?jī)r(jià)攀上階段性高點(diǎn)11574元 ， 而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅為19.6%，隨后在4月份迅速反彈回10996元 。但到了2008年年底 ， 房?jī)r(jià)進(jìn)一步跌到8000元，跌幅擴(kuò)大到30%以上 。顯然，2008年4月不是底 ， 2008年12月也沒(méi)到真正的低點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)一下跌就蜂擁而入，被套個(gè)20%也不是什么難事 。
其二，市場(chǎng)情緒極度悲觀，你敢不敢進(jìn)去抄底？無(wú)論是2008年還是2014年，房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，伴隨著土地流拍、降價(jià)維權(quán)以及房企裁員 。連身在其中的開(kāi)發(fā)商都紛紛收緊擴(kuò)張步伐，遑論一般購(gòu)房者 。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，固然房?jī)r(jià)已經(jīng)到了低點(diǎn)，也不會(huì)有多少人敢于進(jìn)場(chǎng)抄底 。除了*盤(pán)龐大且不在乎損失的土豪們 ， 大多數(shù)人都冒不起這個(gè)險(xiǎn) 。
三、*的抄底時(shí)機(jī)
那么，*的抄底時(shí)機(jī)，是什么時(shí)候？*是，在樓市開(kāi)始復(fù)蘇時(shí) 。
于歷史而言，這是2009年四萬(wàn)億大*正式啟動(dòng)之際，是2015年一年五次降準(zhǔn)六次降息全面開(kāi)動(dòng)之時(shí) ， 是“樓市去庫(kù)存”被定為年度任務(wù)之際，是“棚改貨幣化”全面加碼之時(shí) 。為什么選擇這個(gè)時(shí)機(jī)？
【房?jī)r(jià)跌到什么時(shí)候 房?jī)r(jià)下跌，剛需何時(shí)入場(chǎng)】*個(gè)原因是，中國(guó)樓市是典型的政策市 。當(dāng)政策放松信號(hào)重啟時(shí)，意味著房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)觸及有關(guān)方面所能承受的尺度 。當(dāng)然，政策放松信號(hào)重啟，房?jī)r(jià)未必就能迅速反彈 。因?yàn)闊o(wú)論市場(chǎng)情緒的修復(fù)，還是寬松政策的落地，都需要時(shí)間 。繼續(xù)看歷史，到2014年底 ， 除北上廣深之外，全國(guó)42個(gè)城市全部取消限購(gòu) ， 但只有廈門(mén)深圳兩地房?jī)r(jià)開(kāi)始復(fù)蘇，多地仍在繼續(xù)探底 。直到2015年一年五次降準(zhǔn)六次降息開(kāi)啟之后 ， 二線城市房?jī)r(jià)才正式步入復(fù)蘇通道 。而三四線城市 ， 則要看2016年底棚改貨幣化全面加碼之際 。所以，在政策市，跟著政策走是保險(xiǎn)選擇 。當(dāng)行政管制與金融管控接連放松時(shí) ， 那就意味著進(jìn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)到來(lái) 。
第二個(gè)原因是 ， 右側(cè)交易，在樓市是相對(duì)安全的選擇 。右側(cè)交易是個(gè)股市術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是在上升趨勢(shì)確立時(shí)買(mǎi)入，而不是在下跌趨勢(shì)加大時(shí)抄底 。右側(cè)交易固然買(mǎi)不到*點(diǎn) ， 但相比于抄底抄到山腰上，則更為穩(wěn)妥 ， 且更適合剛需 。有人說(shuō)，剛需無(wú)論什么時(shí)候入場(chǎng)都合適 。言外之意是，反正用來(lái)自住，能夠承受風(fēng)險(xiǎn)，即使在高位站崗也不用怕 。這顯然是不負(fù)責(zé)任的論調(diào)，為什么*者可以謹(jǐn)慎，剛需就必須一往無(wú)前？
相比而言，剛需依靠六個(gè)錢(qián)包湊齊的首付，比*者手中富余的*更加重要，更難以承受房?jī)r(jià)大幅回調(diào)所帶來(lái)的沖擊 。
所以，越是剛需 ， 越需要謹(jǐn)慎 。
四、現(xiàn)金為王
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《房地產(chǎn)周期百年史》作者霍伊特發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象 。他在對(duì)芝加哥地區(qū)100年房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行分析時(shí) ， 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)大周期的年限是18年，而小周期則是三到五年 。這個(gè)周期律早已為人所熟知，真正有意思的是另一個(gè)發(fā)現(xiàn) 。霍伊特說(shuō)，**多的人，是在危機(jī)期間抄底的人，但這些人往往不是專家，而是皮貨商和零售商 。因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)真正下跌時(shí)，專家可能也趕上了低迷時(shí)期，手中的流動(dòng)現(xiàn)金極度匱乏 。
所以 ， 那些在房?jī)r(jià)暴漲期大肆加杠桿的*者，一旦遭遇房?jī)r(jià)下跌 ， 不僅自己的現(xiàn)金流會(huì)成問(wèn)題，而且面對(duì)兩成乃至三成的房?jī)r(jià)回撤 ， 也會(huì)喪失*的機(jī)遇 。而在樓市巨輪剛剛調(diào)整時(shí)就蜂擁抄底的人，也很容易陷入困境 。抄底，*怕的是抄到半山腰，當(dāng)?shù)渍嬲齺?lái)臨時(shí)，手中沒(méi)有現(xiàn)金可用了 。現(xiàn)金流的重要，于房企而言，也是如此 。2015年到2018年 ， 一眾二線房企，通過(guò)高周轉(zhuǎn)與高負(fù)債，迅速躋身到*陣營(yíng) 。但形勢(shì)一旦逆轉(zhuǎn)，高負(fù)債就成為損及根本的拖累，輕者傷筋動(dòng)骨 ， 重者萬(wàn)劫不復(fù) 。（詳見(jiàn)《活下去！抄底萬(wàn)達(dá)一年后，“華南首虎”深陷困局》）
這個(gè)時(shí)間點(diǎn) ， 誰(shuí)有充足的現(xiàn)金流，誰(shuí)就有瘋狂抄底的機(jī)會(huì) 。
五、春天會(huì)來(lái) ， 但先要熬過(guò)冬天
雖然春天一定會(huì)到來(lái)，但不是每個(gè)人都能熬過(guò)冬天 。以香港為例 ， 從2003年到2018年，香港樓市拉出一條壯觀的大陽(yáng)線 ， 房?jī)r(jià)翻了7倍有余 。只要在這其中任何一年買(mǎi)入，*都頗為可觀 。然而，很多人只知道香港房?jī)r(jià)漲出天際，卻不知道香港房?jī)r(jià)曾經(jīng)大跌70% 。從1997年到2003年，香港房?jī)r(jià)指數(shù)從*的102.93下跌到*點(diǎn)的31.77 ， 下跌超過(guò)70% 。
換言之，如果你在1997年以200萬(wàn)的價(jià)格入手一套住宅，五年過(guò)去，這套房子只剩下60萬(wàn)左右的價(jià)值 。這時(shí)候，房子大幅貶值 ， 但債務(wù)一點(diǎn)都沒(méi)少，就是賣掉房子 ， 也不足以償還銀行的債務(wù) 。當(dāng)時(shí)，一夜之間，無(wú)數(shù)香港家庭淪為“負(fù)資產(chǎn)者” 。當(dāng)然，從歷史的大趨勢(shì)來(lái)看，只要熬過(guò)這5年，又是朗朗晴天 。房?jī)r(jià)又會(huì)從60萬(wàn)攀升到四五百萬(wàn) ， 一切烏云都將消散 。
但問(wèn)題是，當(dāng)房?jī)r(jià)跌破首付，資產(chǎn)不斷貶值 ， 而銀行貸款債務(wù)卻一點(diǎn)都不少，賣掉房子都不足以償還債務(wù) 。更不用說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌的市場(chǎng) ， 根本就不會(huì)有人接盤(pán) 。
那幾年，“燒炭自殺”成了時(shí)常見(jiàn)諸于媒體的熱詞 。
六、樓市調(diào)控逆轉(zhuǎn)的信號(hào)
樓市巨輪的調(diào)整 ， 從來(lái)都不是一蹴而就的，它需要反復(fù)的試探與確認(rèn)，由此也帶來(lái)市場(chǎng)情緒的起起落落，乃至房?jī)r(jià)本身的震蕩 。在此期間 ， 由于利益因素的存在，各種小道消息也會(huì)甚囂塵上 。取消限購(gòu)的謠言滿天飛，呼吁政府救市乃至放水的聲音一直都不缺乏，“樓市爆出大消息”之類的標(biāo)題黨更是甚囂塵上 。當(dāng)這些現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí) ， 并不意味著樓市調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn)，而是有些人希望調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn) 。真正的放松信號(hào)，從來(lái)都不是一些從業(yè)人員的鼓吹與蠱惑，而需要實(shí)質(zhì)性的政策落地 。
就常規(guī)而言，樓市真正的寬松只有兩個(gè)：一是降息以及放水重啟，二是限購(gòu)陸續(xù)取消以及其他調(diào)控政策次第松動(dòng) 。放水能否啟動(dòng)，受制于貿(mào)易爭(zhēng)端能否平息、美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程是否收縮；限購(gòu)及限售會(huì)否取消，則取決于經(jīng)濟(jì)基本面和金融風(fēng)險(xiǎn)壓力 。如果外界大環(huán)境沒(méi)有太大變化，內(nèi)部的政策調(diào)整就無(wú)從談起 ， 樓市冰封的期限只會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng) 。
總之，不要被標(biāo)題黨蠱惑，也不要被市場(chǎng)的紛雜信息誤導(dǎo)，拿好現(xiàn)金，等待時(shí)機(jī) 。（文章來(lái)源于：鳳凰財(cái)經(jīng)）
