日本免费全黄少妇一区二区三区-高清无码一区二区三区四区-欧美中文字幕日韩在线观看-国产福利诱惑在线网站-国产中文字幕一区在线-亚洲欧美精品日韩一区-久久国产精品国产精品国产-国产精久久久久久一区二区三区-欧美亚洲国产精品久久久久

  1. 首頁(yè) > 云知道 > >

為什么城市越發(fā)達(dá)房?jī)r(jià)，國(guó)外發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)如何( 二 )

城市云知道


為什么城市越發(fā)達(dá)房?jī)r(jià)，國(guó)外發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)如何


4，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好居民收入高的城市房?jī)r(jià)為何都會(huì)偏高進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國(guó)的城市化進(jìn)程開始加速 。在十幾年的時(shí)間里，數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市，并定居下來，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮 。在這一背景下，中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化 。盡管中國(guó)仍然是一個(gè)中高收入國(guó)家，但北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮，并造成代際之間嚴(yán)重的財(cái)富鴻溝 。但與此同時(shí)，大量三四線城市的房?jī)r(jià)卻維持在相當(dāng)合理和可以負(fù)擔(dān)的水平上，從而與一線城市的情況形成鮮明的對(duì)比和巨大的反差 。普遍的分析將此歸結(jié)于2008年金融危機(jī)以后過于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟(jì)而采取的其他一些措施 。這當(dāng)然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問題 。本文試圖討論三個(gè)問題：一、2010-2012年是中國(guó)城市化進(jìn)程的重要分水嶺 。在此之前，人口的流動(dòng)在不同城市之間在統(tǒng)計(jì)意義上沒有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動(dòng)，而中小城市的人口流入相對(duì)更緩慢 。二、由于政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，決策認(rèn)知以及一些政治經(jīng)濟(jì)方面的可能原因，在中小城市土地供應(yīng)相對(duì)充足的同時(shí)，特大城市的土地供應(yīng)十分匱乏 。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房?jī)r(jià)的巨大分化 。三、2009年全球金融危機(jī)之后政府的一攬子刺激政策造成了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累，具有明顯的泡沫化特征 。2012年以后，在大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)庫(kù)存的絕對(duì)水平開始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變 。由于前面討論的人口流向的分化，不同城市的存貨去化速度呈現(xiàn)顯著差異，導(dǎo)致2016年初以來，不同城市之間的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)排浪式上升：率先完成存貨去化的城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，后續(xù)其他城市存貨去化逐步完成，房?jī)r(jià)開始跟隨上漲 。更基本地看，盡管新開工的下降和市場(chǎng)化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進(jìn)程也許是2014年以來中國(guó)房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P(guān)鍵因素，這使得在經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)得以出清 。容易設(shè)想，如果沒有每年數(shù)以千萬計(jì)的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價(jià)格下行、經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會(huì)大得多 。一、中國(guó)城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)折：從城鎮(zhèn)化到都市化進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國(guó)的城市化進(jìn)程開始加速 。常住人口城鎮(zhèn)化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮(zhèn)化率提升1.33個(gè)百分點(diǎn)，年均城鎮(zhèn)常住人口增加2091萬人 。即便在2010年以后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，在2011年至2016年間城鎮(zhèn)化率提升的速度平均仍然有1.2個(gè)百分點(diǎn)，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人 。2000年至2016年間，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口共計(jì)增長(zhǎng)3.6億人 。大量的人口進(jìn)入城市并定居下來，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮 。隨著人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨旺盛的需求，城市房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升 。觀察中國(guó)不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格變化，無論是基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)，還是基于百城住宅價(jià)格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)階段 。第一個(gè)階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度始終比較接近；第二個(gè)階段是2013年至今，這一時(shí)期內(nèi)不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房?jī)r(jià)呈現(xiàn)排浪式上漲 。一線城市房?jī)r(jià)始終高歌猛進(jìn)，一些二線城市的房?jī)r(jià)在2016年以后也出現(xiàn)了明顯上行，但是三四線城市的房?jī)r(jià)始終處在微漲或者下跌的狀況下，直到2017年上半年一部分三四線城市的房?jī)r(jià)才開始上行 。2012年至今，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯低于居民收入增速，甚至低于通貨膨脹的漲幅 。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮 。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出如此顯著的分化，意味著簡(jiǎn)單的將房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)于金融危機(jī)以后過于寬松的貨幣政策，以及政府刺激經(jīng)濟(jì)的其他一些措施，是不夠全面的 。為什么一部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這樣嚴(yán)重的價(jià)格持續(xù)上升的局面？這在多大程度上體現(xiàn)了市場(chǎng)的泡沫化，多大程度上體現(xiàn)了市場(chǎng)在更深的層面上存在的一些根本性的扭曲？我們知道，城市化的進(jìn)程是過去許多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面的重要支撐力量 。在衡量城鎮(zhèn)化，特別是描繪城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，經(jīng)常使用的一個(gè)指標(biāo)是城市常住人口數(shù)量 。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標(biāo)存在一些不足 。統(tǒng)計(jì)制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學(xué)習(xí)的人” 。在實(shí)際統(tǒng)計(jì)操作過程中，確定人口在城市中是否連續(xù)居住6個(gè)月以上存在一定困難，使得常住人口數(shù)據(jù)存在一定遺漏 。更重要的是，居住在城市中6個(gè)月以上的人口還包括農(nóng)民工、快遞員等低收入人群，他們雖然創(chuàng)造了很大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未必有非常緊密的聯(lián)系 。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求存在明顯的瑕疵 。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量 。這些指標(biāo)包括，城市用水量、用電量、固定/移動(dòng)電話數(shù)量等 。但這些指標(biāo)都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用電量、移動(dòng)電話數(shù)量還會(huì)受到生活習(xí)慣改變、科技迅猛發(fā)展、人口流動(dòng)等影響，使得這些指標(biāo)均存在很多不足 。經(jīng)過一些嘗試后，我們傾向于使用一個(gè)更加有效的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)，它具有強(qiáng)大的解釋能力 。小學(xué)生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求聯(lián)系緊密 。在以下的討論中，我們將可以看到小學(xué)生在校生人數(shù)是一個(gè)值得重視的、可靠的代理指標(biāo) 。以小學(xué)生在校生人數(shù)作為描繪城市房地產(chǎn)需求的指標(biāo)，我們首先提出一個(gè)重要的觀察 。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個(gè)一二線城市一至六年級(jí)小學(xué)生在校人數(shù)的增長(zhǎng)情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅 ?？梢悦黠@地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達(dá)到50% 。圖4中我們進(jìn)一步擴(kuò)展了數(shù)據(jù)的時(shí)間序列長(zhǎng)度，橫軸是2009年到2015年小學(xué)在校生的增速，縱軸是這些城市2009年1月到2016年9月（新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前）房?jī)r(jià)的漲幅 ?？梢钥吹?，兩者之間的關(guān)系在更長(zhǎng)的時(shí)間跨度上進(jìn)一步增強(qiáng)，擬合優(yōu)度進(jìn)一步提高到58%的水平 。

推薦閱讀