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通過小區時要注意什么 通過小區需要注意什么問題( 五 )

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33．如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同 。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式 。
34．一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值 。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算 。
35．一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的 。
36．所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚 。

所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處 。
37．

在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0 。
38．5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定 。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3% 。
39．面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任 。
40．當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房 。
41．還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款 。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力 。
42．按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責 。
43．如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力 。
44．從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了 。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責 。
45．

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同 。
46．但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同 。
47．簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同 。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字 。
48．比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多 。

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