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通州|又一個千億房企，出事了( 二 )

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該筆美元債利率達到12.5% ， 合計未償還金額為1947萬美元 ， 償還日期應為2022年1月23日 。
據2021年半年財報顯示 ， 祥生控股還有兩筆存續美元債 ， 共計4億美元 ， 將分別于今年的6月和8月到期 。
此時 ， 一道亮光閃過祥生的天空 。
2022年1月18日 ， 公司公告顯示：公司完成3億美元的境外票據的交換要約 。

面對債務的步步緊逼 ， 公司能否憑借這一利好消息 ， 打通融資渠道緩解債務危機呢？
遺憾的是 ， 祥生想要緩解債務危機 ， 似乎難于上青天 。
據公司財報顯示：截至2021年的上半年 ， 祥生控股的負債總額高達1530.93億 ， 資產負債率為88.67%；而2017年公司負債總額747.06億 ， 也就是說在四年時間里 ， 公司負債翻了一倍 。
其中 ， 流動負債總額為1287.64億 ， 占總負債的84.1% 。
就流動負債而言 ， 合約負債為778.6億 ， 占流動負債的60.47%；計利銀行及其他借款為174.86億 ， 占比為13.58%；其他應付款項及應計費用為132.59億 。 占比10.3% 。 其他為201.59億 ， 占比15.66%

（圖源：公司財報）
需要警惕的是：祥生控股還有兩筆存續美元債 ， 共計4億美元 ， 將分別于今年的6月和8月到期 。
就融資成本上 ， 2021年上半年為4.76億 ， 較上年同期增長了27.4% 。
在融資成本高企的環境中 ， 這兩筆存續美元債的利率分別達到10.5%和12% 。
營收層面上 ， 2021年全年 ， 祥生實現權益銷售額約為803.4億元 ， 同比僅上升2.78% 。
而2021年毛利率為18%左右 ， 下滑了6% 。
高企的負債率 ， 營收表現疲軟 ， 公司的流動性問題突出 ， 2021年上半年的流動性為1.29 。

（圖源：公司財報）
負債壓力加劇 ， 融資成本高企 ， 營收疲軟 ， 這些因素綜合到一起將會嚴重影響融資 ， 更難從負債的泥潭里脫身 。
3
資本狂飆
祥生的發家史 ， 用“狂飆突進”四字來形容 ， 也不為過 。
2015年 ， 祥生銷售額為109億元；三年后 ， 祥生就突破千億 ， 達到1070.6億元 ， 復合增長率超過100% 。
2020年11月 ， 祥生地產正式登陸港交所 ， 成為最新一家上市千億房企 。
祥生和已經暴雷的恒大走的是“雙高”道路——高負債、高杠桿 。
在債務上 ， 據招股書顯示 ， 2018年至2019年 ， 祥生凈資產負債率分別為1380%、740% 。
采用“雙高”的房企 ， 若沒有高周轉 ， 這根本玩不轉 ， 分分鐘玩崩 。
在毛利率上 ， 據招股書顯示 ， 2018至2020年 ， 祥生近3年的毛利率13.2%、21.1%、23.9% ， 而2019年TOP80房企毛利率處于24%~36% ， 公司毛利率明顯低于同業水平 。
就現金流而言 ， 祥生經營性現金流凈額到2019年才由負轉正 ， 流動性緊張 。
自三道紅線出臺后 ， 國內房企不能像過往一樣 ， 大幅舉債 ， 杠杠拉滿；房企要集體過冬了 。
據2021年半年財報顯示 ， 祥生控股剔除預售賬款后的資產負債率79.4% ， 凈負債率96.6% ， 現金短債比1.2 ， 位于“黃檔之列” 。
值得注意的是 ， 祥生負債率和少數股東權益變化極大 ， 2021年上半年年負債率為79.4% ， 下降幅度高達89.3%；而2021年少數股東損益為4.4億元 ， 按年同比大增700%
這兩個指標 ， 一個猛降 ， 一個激增 ， 祥水的“黃檔之列”存在明股實債和隱藏債務嫌疑 。

（圖源網絡）
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結語
祥生發家于浙江諸暨 ， 江湖上流傳著“一部祥生史 ， 半座諸暨城”的說法 。
在諸暨當地人的描述中 ， 被稱為“陳半城”的陳國祥卻一向是個衣無華靡、談吐樸實的實干家形象 。

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